大家さんにとって、民法改正は他人事ではない!?

2020年4月1日に120年ぶりに民法が大きく改正されます。民法を頭に入れて、日常生活を送っている人はあまりいないと思いますし、大家さんという立場に立っても同じであると思います。

(1)連帯保証人

連帯保証人について、改正されることになりました。大家さんの場合、賃料が滞納された時に支払ってもらえるように入居者に対して、連帯保証人をつけることを条件にすることがあります。今までは、入居者が行ったことに対して、すべてを連帯保証人に請求することができました。すると、連帯保証人にはなりたくない、連帯保証人をつけたくない、連帯保証人をつけると、成約率が下がるなどがありました。それでも、大家さんとしては、賃料を払ってもらうための保証が必要です。そのニーズを満たすものが、家賃保証会社です。家賃保証会社がOKする代わりに、連帯保証人をつけないケースが多くなりました。

民法が改正されると、どうなるのでしょうか?

個人の連帯保証人を付ける場合には、契約時に極度額を示すことになりました。連帯保証人は、極度額の範囲で責任を負えば良くなりました。今までの無限責任とはまったくいみが違います。一方で、大家さんとしては、極度額が記載されていない連帯保証の契約を行うことができなくなりますので、連帯保証人を付ける場合には、極度額を記載することになります。この極度額をいくらに設定すれば良いのか?ということが多いに悩ましいところです。

もし、極度額以上の損失を被った場合でも、連帯保証人が支払う金額は極度額になります。支払ってもらえなかった分はどう補填するのか?ということになります。

さまざまな状況に備えて、家賃保証会社をつけるケースが急激に増えると考えられます。家賃保証会社もピンキリですので、大家さんは、家賃保証会社を見極めることも必要になります。

(2)敷金

敷金に関して、民法に新たに記載されることになりました。敷金については、様々な判例がありますので、判例にしたがった形になってくると考えられます。賃貸借契約書を締結する段階で、大家さんとしては、必要な費用について、しっかり記載をしておくことが必要になると考えられます。記載しておいたから認められた、記載しておかなかったから、認められなかったということになりかねませんので、しっかり記載しておくことをオススメします!

(3)遺留分

相続に関する遺留分についても、改正されることになりました。

「遺留分減殺請求権」から「遺留分侵害額請求権」に改正されます。これは、非常に大きな改正であると考えられます。

今までは、遺留分減殺請求された場合には、不動産が共有になることがありました。不動産は、共有になってしまうと、手が付けづらくなります。売りたいと考えている人とそのまま待ち続けたいと考える人がいた場合には、対立することになります。当然、売ることはできなくなります。不動産は市況によって、売却したほうが良い場合もありますので、タイミングを逃すと、大幅に売却価格を下げなければならなくなる場合があります。不動産は共有にしないほうが良いです。

遺留分侵害額請求権に改正されると、遺留分を侵害している金額について、金銭で支払えば良いということになります。不動産を共有にしないで済む状況を作り出すことが可能です。後々のことを考えると、不動産を共有しないで済むので、使い勝手が良い状況になります。

もし、不動産を共有状態にしてしまった場合で、誰かが認知症になってしまうと、不動産を売却することはできなくなります。そのような状態にさせないためにも、遺留分侵害額請求権に改正されることは大きな意味があるのではないかと考えます。これらのように、民法が改正されることによって、大家さんに影響を与えるものがありますので、必ず確認するとともに、対応策を考えておく必要があります。

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

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