高齢者が賃貸住宅をなかなか借りることができないという話題があります。大家さん側として、一番大きなリスクは、

孤独死

でしょう！

孤独死でも亡くなられてから、日数が経過してしまうと、色々と大変です。

原状回復する費用は通常時よりも高額になることがあります。

場合によっては、いわゆる事故物件になる可能性があります。事故物件になってしまうと、賃料を低く設定して、募集することになります。告知義務が発生することもありますので、賃料を低く設定せざるを得ないという状況です。

つまり、

費用は増える。

収入は減る。

良いことがないという認識であるため、高齢者の入居にOKを出さない大家さんは多いという状況です。

大家側として、リスクを負いすぎることもどうかと思いますので、人それぞれの考え方があって、良いと思います。

高齢者が入居できる賃貸物件が少ないことによって、高齢者を入居させるメリットもあります。

入居期間が長期間になりやすい。

入居している高齢者が、引越ししたいと考えたとしても、入居を許可してくれる賃貸物件が少ないために、引越しすることがなかなか難しいです。そのため、引越しすることなく、住み続けざるを得ないという状況であるため、入居期間が長期間になりやすいといえます。

あえて、高齢者をターゲットにしている大家さんもいます。それは、高齢者を受け入れる賃貸物件が少ないために、

競合となる物件が少ない。

長期入居してもらいやすい。

ということがあげられます。

不動産賃貸業を事業として考えた場合、競合物件が少ないほうが経営は安定しやすくなります。そして、入居している期間が長いということは、空室率が下がりますので、満室経営になりやすくなります。

ここで、このようなデータを発見しました。

男女別孤独死人数と死亡時の平均年齢というデータです。そして、孤独死の死亡時における年齢の割合が示されています。

このデータによると、

65歳未満者の割合は、

男性：50.8%

女性：51.2%

全体：51.0%

という結果になっています。

つまり、65歳以上を高齢者と定義している日本において、孤独死している方の割合は、高齢者と高齢者以外の方とほぼ変わらないということを示しています。

つまり、高齢者は孤独死する可能性が高いからというのは、本当に理由になるのか？ということです。

このデータは、保険会社の統計データであり、公共機関が公表しているものではありませんので、データをどこまで信じるかは、個人の考え方にお任せしたいと思います。

今後、高齢者を受け入れる賃貸物件が増えると、高齢者が入居できる賃貸物件が少ないことによるメリットは、なくなってしまうかもしれません。だからといって、高齢者をターゲットにしようと簡単に飛びついてはいけません。

まずは、エリアと間取りです。

大学が近いエリアであれば、高齢者をターゲットにするよりも、大学生をターゲットにしたほうが良いかもしれません。

間取りでいえば、1Rの間取りの物件に、ファミリーは入居しないと思います。2LDKの間取りに1人で住む人はいるかもしれませんが、多くはないと考えられます。

つまり、エリアと間取りによって、誰をターゲットにすると、最適であるのか？を検討しなければなりません。

しかも、ターゲット層を分類しておくと良いでしょう。

最低でも、3つに分類しておくことをオススメします。

(1)入居可の層

(2)入居不可の層

(3)入居不可ではないけれど、詳細を検討する層

ターゲット層を明確にしておくことによって、賃貸仲介の会社に伝えやすくなります。賃貸仲介の会社も、仕事がしやすくなります。誰でも良いといっていたわりには、いつも入居審査で不可にする大家さんには、入居希望者を連れてこようとは思わないでしょう。

はじめから、賃貸仲介の会社に3つの分類を伝えておけば、(2)の場合には、連絡する必要がありませんので、手間が省けます。

このようにターゲット層を分類することによって、入居者をイメージしやすくなりますので、物件における戦略も立てやすくなります。

もし、ターゲット層が高齢者になるようであれば、メリットとリスクを検討した上で、実践してみる方法もあると考えます。

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

参考：

日本少額短期保険協会

第4回　孤独死現状レポート

http://www.shougakutanki.jp/general/info/2019/report_no.4.pdf

不動産賃貸業の特徴を理解する。

https://dimetel.jp/2019/09/18/ret2/