不動産賃貸業を行う限りは、利益を得ていくということが当然であると考えます。そのためには、不動産賃貸業の特徴を理解することは、必須です。それでは、不動産賃貸業の特徴を答えることはできますか？

収入について

不動産賃貸業の収入は、賃料です。賃料以外にも、自動販売機の収入などを上げることはできると思います。メインの収入は、あくまでも賃料です。

間取りと周辺相場の賃料によって、1部屋の賃料がおおよそ決まり、所有する物件の戸数によって、賃料収入の上限がほぼ決まってしまいます。

その中で、賃料を上げようと試みることは、重要です。周辺の物件にはない設備やサービスを導入するといったことによって、賃料を上げることは可能であると考えます。毎月の賃料に対して、1000円UP、2000円UPなどが現実的な水準かもしれません。賃料を大幅に上げることは、現実的ではないと考えるべきです。エリアにもよりますが、人口減少により需要が減少していることと賃貸不動産の過剰供給により競争相手が多いということが要因です。

所有している物件によって、賃料収入の上限がほぼ決まってしまうことをご理解いただけたと考えます。

支出について

不動産賃貸業では、様々な支出がかかります。先ほどもお伝えした通り、所有している物件によって、賃料収入の上限がほぼ決まってしまうことから考えると、支出を抑えることが重要です。支出を抑えることによって、利益をフャスことができるからです。

キャッシュフローについて

不動産賃貸業を行なっている人は、多くの場合、金融機関から融資してもらい、不動産を購入していると考えられます。金融機関から融資してもらったからには、返済しなければなりません。返済について、気をつけなければならないことがあります。

それは、金融機関への返済は、すべてが経費になるわけではないということです。金融機関への返済には、2種類あります。

• 元金の返済分
• 利息の支払い分

経費になるものは、利息の支払い分です。元金の返済分は、経費になりませんので、注意が必要です。

なぜ、注意が必要であるか？というと、

元金の返済分は、経費にならないが、実際に自分のお財布からお金が出ていっているからです。

つまり、自分のお財布からお金が出ているものでも、経費にならないものがあるということを理解するべきであるということです。

これが、キャッシュフローという考え方につながります。

当たり前のことかもしれませんが、

自分に入ったお金-自分から出たお金=手元に残ったお金(キャッシュフロー)

キャッシュフローは税務上の利益とは、まったく異なります。

手元にお金が残っていないにもかかわらず、税務上の利益があるので、所得税を支払わなければならない場合は大変です。

そのため、まずは手元にお金を残すことを考えなければなりません。

お金を残すためには、次のことを行う必要があります。

(0)満室にする。

• コスト削減を行う。
• 収入UPを行う。
• 税金対策を行う。

すべてを同時に行うことができる状態が理想ではありますが、なかなか同時に行うことは難しいです。そのため、順番が重要です。満室になっていないのであれば、満室にするところからです。そして、お金がないときには、まずコスト削減を行い、お金を作ることからはじめましょう。

弊社においても、コスト削減セミナーを開催しております。コスト削減の必要性と行うべきことの順番を間違えてはいけないということの大切さを改めて、実感しました。

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

https://peraichi.com/landing_pages/view/dimetelre

引用：

賃貸住宅フェア2019 in 東京

重視すべき資金繰り

大家さん専門税理士が語る！「キャッシュが激増する無敵の経営」

不動産賃貸業をやっても良い人は？

https://dimetel.jp/2019/05/17/re5/