大家さんにとって、コスト削減は非常に重要!! 〜まったく取り組んでいない大家さんは取り組もう〜

コロナウィルスの影響により、大家さんであるあなたにも大きな影響が出ていると考えられます。

すでに家賃を減額しているかもしれません。

今、家賃減額の交渉をされている場合もあるでしょう。

家賃減額を交渉されそうな状況であれば、どのように対応するべきであるか?考えておかなければなりません。

前回までに対応方法を書いておきましたので、必ず確認しておきましょう!

 

「家賃減額を交渉された大家さんが行うべき対応」

https://dimetel.jp/2020/05/27/re30/

 

「大家さんが民法改正で注意するべきことは多い」

https://dimetel.jp/2020/06/10/re32/

 

コロナウィルスによる経済への影響は、まだすべてがあらわれていないように感じています。今後、大家さんであるあなたにさらなる大きな影響を与える可能性があるということです。

(文章を読む時間がない方は、こちらに動画を用意しておきました↓)

https://youtu.be/wuhg_9vxZRM

 

家賃は、大家さんであるあなたにとって、売上です。家賃を減額した場合には、売上が下がるということを意味しています。

さらに、退居が生じた場合には、新たな入居者を見つけるまで、以前よりも時間がかかるかもしれません。

そうなると、大家さんであるあなたの売上は下がってしまうということです。売上が下がれば、利益も下がります。これは、手元に残るお金が減るということを意味します。

売上-コスト(経費)=税務上の利益

 

しかも、不動産賃貸業の場合、金融機関から融資を受けている場合が多いです。そうなると、金融機関に返済しなければなりません。

金融機関への返済においては、

元金返済は、経費になりません。

利息分は、経費になります。

つまり、金融機関への返済では、手元からお金が減っているにもかかわらず、経費にならない部分があるということです。

 

すると、

税務上の利益>キャッシュフロー

という構造になることが多いです。

キャッシュフローは、お金の流れです。

キャッシュフローがプラスであれば、大家さんであるあなたにお金が入っていることを意味します。

キャッシュフローがマイナスであれば、大家さんであるあなたからお金が出て行っていることを意味します。

税務上の利益がプラスでも、キャッシュフローがマイナスになると、黒字倒産することになりますので、注意が必要です!

 

キャッシュフローを増やすためには、税務上の利益を増やすことと同じ行為を行えば良いです。

つまり、

・売上を上げる。

・コスト(経費)を下げる。

 

どちらを取り組むべきであるか?ということを考えると、

両方とも取り組むべきであるということが正解です。

 

しかし、コロナウィルスによる経済への影響は、まだすべてがあらわれていないと考えられますので、今後、大家さんであるあなたにさらなる大きな影響を与える可能性があるという状況です。

このような状況において、売上を上げる=家賃を上げることは、難しいと言えるでしょう。

(それでも、地道に努力することは重要です!!)

 

それでは、コスト(経費)を下げる

ということを地道にやっていくことが、健全な不動産賃貸業の経営につながると考えます。大家さんであるあなたが生き残るためには、非常に重要なことになります。

 

実際に、大家さんであるあなたは、コスト削減を行なったことがあるでしょうか?

取り組んだことがないのではないでしょうか?

それはなぜですか?

 

(1)コスト削減の項目がわからない。

(2)誰に依頼すれば良いかわからない。

(3)面倒である。

など、様々な理由があると思います。

 

(1)コスト削減の項目がわからない。

インターネットで調べることができる時代ですので、コスト削減の項目はすぐに調べることは可能でしょう。しかし、大家さんであるあなたが所有する物件に合うコスト削減の項目であるとは限りません。

 

(2)誰に依頼すれば良いかわからない。

自ら業者を見つけるのは、大変かもしれません。相見積もりを取って、業者を見極めなければなりません。大家さんであるあなたとの相性も考えなければなりません。1つの項目を行うために、

・業者を見つける。

・相見積もりを取る。

・業者を選定する。

ことを行わなければなりません。

 

(3)面倒である。

・コスト削減項目を自ら調べること

・調べた後で、コスト削減項目を実施すること

を行わなければなりません。

そして、

・業者を見つける。

・相見積もりを取る。

・業者を選定する。

ことになります。

1つのコスト削減項目で、これだけの手間がかかるわけですから、コスト削減項目が増えれば増えるほど、手間は大きく増えることになります。

 

さらに、不動産賃貸業以外に本業を持っている人にとっては、非常に手間がかかると考えられます。業者とのやりとりも自らやらなければなりませんので、ストレスもかかるでしょう。面倒であるという気持ちも理解できます。

 

それでも、コスト(経費)を下げることは非常に重要です。

それでは、大家さんであるあなたは、コスト削減を行なうためには、どうすれば良いのでしょうか?

 

(a)コスト削減の項目を伝えている人を探す。

大家さんであるあなたのために、不動産賃貸業におけるコスト削減の項目を伝えている人がいます。決して多くはありません。

 

 

(b)業者とのつながりがある。

不動産賃貸業におけるコスト削減の項目は、多岐に渡ります。そのため、各分野において、対応することができる業者とのつながりを持っている必要があります。また、大家さんであるあなたの考え方と合う業者でなければなりませんので、分野において、数多くの業者とのつながりを持っている必要があります。

 

 

(c)大家視点である。

大家さんであるあなたのために、不動産賃貸業におけるコスト削減を行うわけですから、業者視点ではなく、大家視点である必要があります。当然といえば、当然なのですが、忘れがちな点であるといえます。

 

 

(d)客観的な視点でも確認できる。

大家さんであるあなたのために、不動産賃貸業におけるコスト削減を行うわけですから、基本的には、大家視点になります。しかし、大家視点になりすぎて、必要がないものまで行っても意味がありません。

大家さんであるあなたのためにならないことを客観的な視点から確認することによって、必要がないものを忠告、止めてくれる立場であることも必要です。

 

 

(e) 大家さんであるあなたのために、サポートしている。

大家さんであるあなたは、すでに大家塾などに行って、勉強していることでしょう。全国には、大家塾が数多く存在し、情報を得ることや情報交換しやすい状況となりました。東京には、20個近くの大家塾が存在しており、むしろどの大家塾を選べば良いのか?わからない状態にあります。

さらに、大家塾においては、情報を得ること、業者の情報を交換することは、可能ですが、大家さんであるあなたがすべて確認しなければなりません。

 

・コスト削減項目を自ら調べる。

・業者を見つける。

・相見積もりを取る。

・業者を選定する。

 

大家塾などで勉強することは、非常に重要です。コスト削減項目は、教えてくれるかもしれません。それでも、実践しなければ意味がありません。

大家さんであるあなたが所有する物件にとって、どのコスト削減項目が合うのか?自分で判断しなければなりません。

 

そして、大家塾で勉強することによって、業者を見つけるというステップを飛ばすことができるかもしれません。しかし、複数の業者を確認することを考えれば、業者を見つけるというステップを飛ばすことはできません。

大家さんであるあなたの手間が減ることはありません。手間を減らすためには、大家さんであるあなたのために、サポートしている人を見つけることです。

 

 

(f)大家さんであるあなたから支払ってもらうフィーで仕事をしている。

業者からのキックバックだけで、仕事をしていたとしたら、大家さんであるあなたはどう思いますか?

 

業者の肩を持つわけではありませんが、業者からのキックバックは、100%悪いとは思いません。業者にしてみれば、紹介してもらったほうが、広告宣伝費が少なくて済むからです。広告宣伝費に使っている費用分を紹介料という形で紹介者に支払うのであれば、問題がないかもしれません。

しかし、残念ながら、不動産業界におけるキックバックは、このような形ではありません。

キックバックする分を大家さんであるあなたが支払う費用に上乗せしているケースがあります。これは、大家さんであるあなたのためになりませんので、このような人を選んではいけません。

 

大家さんであるあなたから支払ってもらうフィーで仕事をしており、業者から紹介料をもらう時には、紹介料をもらう前に、紹介料をもらうことを告げてくれる人を選びましょう。

これは、大家視点ということにつながるものになります

 

 

(g)自ら大家として、実践している。

大家さんであるあなたのために、サポートしている人であったとしても、自分自身が大家として、不動産賃貸業を経営していないかもしれません。

大家さんであるあなたにとって、コスト削減を依頼する人が

・自らも大家として実践している人

・大家ではない人

どちらを選択するべきでしょうか?

大家さんであるあなたが判断するべきことですが、自らも大家として実践している人であれば、大家さんであるあなたと同じ不動産賃貸業での悩みを持っているでしょう。

そして、先に不動産賃貸業での悩みを解決しているでしょう。

 

つまり、大家さんであるあなたのために、不動産賃貸業におけるコスト削減を依頼する人は、次に示す7項目です。

(a)コスト削減の項目を伝えている人である。

(b)業者とのつながりがある。

(c)大家視点である。

(d)客観的な視点でも確認できる。

(e)大家さんであるあなたのために、サポートしている。

(f)大家さんであるあなたから支払ってもらうフィーで仕事をしている。

(g)自ら大家として、実践している。

の条件を満たす人を選びましょう!

 

さて、私の話になります。

私自身が、不動産賃貸業を引き継ぎ、大家となりました。

大家となったのは、良かったのですが、何から手をつけるべきか?と途方に暮れていました。

まずは、現状を把握することを行いました。

大家さんというと、世の中ではものすごくステータスのように伝えられていますが、実態はステータスとは程遠い状態でした。

つまり、不動産賃貸業の経営を立て直さなければならない状態であるということがわかりました。

 

元々、メーカーのエンジニアで研究職をやっていましたので、不動産賃貸業とはまったく無縁の生活をしていました。不動産の「ふ」の字も知らないというような状態です。とにかく、情報収集と勉強することにしました。

この時、大家塾というものがあるということを知りましたので、情報収集と情報交換のために、様々な大家塾や勉強会に行きました。勉強になるところや大家のつながりを作ることもできましたが、正直大丈夫かなと思うところもありました。(どことは言いませんが・・・)

 

勉強していくうちに、どうやら、うちの物件は、管理会社にいいようにやられている状態であるということがわかりましたので、なんとかしなければなりませんでした。そのため、管理会社を変更することを行いました。

 

管理会社に対応してもらうことや大家自身が考えなければならないことなどをまとめ、すべて自分で行動し、実践してきました。なんとかほぼ満室経営というところまで経営を立て直すことができました。

 

ここで、次は、手元に残るお金を増やさなければならないと思いました。不動産賃貸業において、売上は家賃収入です。家賃は、相場に影響を受けるので、大きく増やすことが難しいと思いました。

そこで、コスト削減を行うことによって、手元に残るお金を増そうと思ったわけです。

そして、私自身が、不動産賃貸業におけるコスト削減を行いたいと思った時に、

・何をして良いかわからない。

・誰に依頼して良いかわからない。

・大家さん向けにサポートしている人がいない。

・業者側に偏っている人が多い。

・自ら大家として、実践していない。

このような状況でした。そのため、今度は、自ら交流会などに出向き、不動産賃貸業におけるコスト削減を提供している業者やコスト削減に繋がりそうな業者に会いました。

 

正直、かなり大変でした。

・交流会:3時間

・交流会後に再度会う場合:2時間

・交流会後に再度会う人:3人

・業者の業務提供エリアの確認

・物件に合うかどうかの判断

・物件に来てもらう日程の調整

・物件での確認

・見積書の確認

・依頼

・実施日の調整

・実施の確認

など

 

書き出してみて、よく、自分で行ったと思います。

場合によっては、物件での確認を行った際に、どうやらこの業者では実施できないということがわかることもありました。業者の方には、足を運んでもらったにもかかわらず、無駄足にさせてしまいました。

 

そのおかげで、

・不動産賃貸業におけるコスト削減までの流れ

・不動産賃貸業におけるコスト削減項目

・業者とのつながり

・業者の強み・弱み

・業者の選定

・見積書の確認

などを蓄積することができました。

 

それでも、

なぜ、大家さんのために、コスト削減を提案している人が見当たらないのか?

と思いました。

業者にしてみれば、業務以外のことはやりませんので、提案できることは不動産賃貸業におけるコスト削減の1項目だけです。だから、業者は、業者自身のサービスについて、大家さんに提案することができたとしても、大家さんのために、コスト削減を提案することができないのです。

実際に所有する物件に合うかどうかを大家自らが判断しなければならないということです。

大家さんであるあなたにとって、大変なことかもしれません。それでも不動産賃貸業におけるコスト削減は実施するべきであると考えます。

 

 

それでは、大家さんのために、コスト削減を提案できそうな人はいないのか?と思いました。

 

不動産、相続、保険、金融資産などに詳しい専門家であるFPという存在がいます。FPとは、ファイナンシャルプランナーの略称です。お金に関わることについて、網羅した知識を持っています。

しかし、日本におけるFPの多くは、生命保険の営業マンです。

つまり、保険に偏っており、不動産におけるキャッシュフローについては理解しているものの、不動産には強いとは言えません。

FPのほとんどが、大家さんのために、コスト削減を提案できる可能性はあるかもしれないけれど、コスト削減を提案していません。

 

私自身は、私自身で判断し、実践するしかありませんでした。

今考えると、現在の私みたいな人がいてくれれば、ここまで苦労することはなかったのに!と思います。

 

現在の私は、自らの経験を元にして、

大家さん向けに

認知症対策

相続対策

不動産賃貸経営のコンサルティング

のサービスを提供しております。

認知症対策や相続対策については、本コラムではお伝えししていませんが、当事者から専門家になりました。

不動産賃貸経営においては、大家自身として、実践し、専門家となりました。専門家を自ら名乗ることなら、誰でもできるかもしれません。

 

専門家として、

・本の出版

・テレビ出演

・専門誌、専門雑誌からのインタビュー

などを受けることができました。

https://dimetel.jp/news/

 

さらに、

交流会では、

ニーズマッチ ラーニング支部 共同主催

FP技能士会 事務局幹事

構築中の交流会では、運営側から参画

はじめは参加するだけでしたが、今では運営側として、参加させていただいているものもあります。他にも参加している交流会がありますので、おかげさまでつながりは多くなりました。

そのため、不動産賃貸業における問題を解決することができるようになりました。

 

 

ふと、不動産の「ふ」の字も知らないというような状態であった時の私にとって、現在の私みたいな人がいてくれれば

と思いました。

当時の私のように

不動産の「ふ」の字も知らないというような状態である大家さんは少ないかもしれませんが、

大家さんのために、コスト削減を提案している人を探している大家さんはいるかもしれないと思いました。

現に、大家さんのために、コスト削減を提案している人は見当たらない状態です。

 

そこで、今回、

大家の悩み解決アドバイザーとして、

大家さんであるあなたのために、不動産賃貸業におけるコスト削減したいというあなたの悩みを解決するために、不動産賃貸業におけるコスト削減を行うサービスをはじめることにしました。

大家さん向けコスト削減見積サービス

https://peraichi.com/landing_pages/view/costcutdimetel

 

 

大家さんであるあなたの物件において、最適なコスト削減項目をご提案することができます。

実際に自ら大家として、実践してきたからこそ、ご提案することができます。

 

当時の私に伝えることができたら、どれだけ喜ぶことだろうと思います!

 

 

それでもやはり、自らやりたいという大家さんもいるかもしれません。自らやりたいという大家さんのためには、

セミナーを準備しました。

大家さん向けコスト削減セミナー

https://peraichi.com/landing_pages/view/dimetelre

 

どちらでも選ぶことができるようにしております。

大家さんであるあなたがやるべきことは、不動産賃貸業におけるコスト削減を行うことです。

 

コロナウィルスの影響により、

家賃を減額している大家さんであるあなた

新たな入居者を見つけるまで、時間がかかると不安に感じている大家さんであるあなた

不動産賃貸業におけるコスト削減を実施するべきです。

ぜひ、実施してください!

 

 

大家の悩み解決アドバイザー

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

 

 

参考:

「家賃減額を交渉された大家さんが行うべき対応」

https://dimetel.jp/2020/05/27/re30/

 

「大家さんが民法改正で注意するべきことは多い」

https://dimetel.jp/2020/06/10/re32/

 

株式会社ディメーテル ニュース

https://dimetel.jp/news/

 

大家さん向けコスト削減サービス

https://peraichi.com/landing_pages/view/costcutdimetel

 

大家さん向けコスト削減セミナー

https://peraichi.com/landing_pages/view/dimetelre

Youtube

https://youtu.be/wuhg_9vxZRM

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