本年は、大阪に行く機会が多いので、大阪の街を探索、調査しています。

すでに緊急事態宣言は、解除され、県外への移動についてもOKが出ましたが、

コロナウィルスの影響により、数ヶ月間行くことができていないので、コロナウィルスの影響が出る前の調査になります。

一番気になることは、JR大阪駅の北西側で行なっている再開発です。非常に大きな範囲で再開発を行なっています。

JR大阪駅側から北側部分まで徒歩で歩くと、約15分かかりました。

土地企画整理事業

面積：約19.3ha

都市公園事業

面積：約4.4ha

再開発地域には、ホテル、商業施設、飲食店、オフィス、住宅などが建設される予定です。

JR大阪駅からすぐなので、好立地です。ホテル、商業施設、飲食店には、申し分ない場所です。オフィスの場所としても、立地は良い場所です。立地が良いため、賃料は高いでしょうから、オフィスとして、借りることができる会社は限られるでしょう。

住宅部分も作られるようです。マンションの1室を購入する形になります。好立地なので、最低額が1億円だとしても、売り出したら、すぐに完売するかもしれません。

建てられるマンションを購入して、不動産賃貸業を行うことを考える人もいるかもしれません。

あくまでも予測でしかありませんが、

購入価格と賃料を考えると、利回りは高い物件とはいえないでしょう。自分で事業計画を建てた上で、自分にお金が残るのであれば、購入しても良いかもしれません。

一方で、好立地であることもあり、一般的な物件よりも不動産価格が下がりにくいかもしれません。利回りを追求する物件ではなく、不動産価格が下がりにくい物件として、購入する戦略になります。つまり、融資を受けて購入する物件ではなく、なるべく融資を受ける金額を少なくして、現金で購入する戦略であれば、不動産賃貸業としては、良いかもしれません。

隣の区画は、現在、再開発を行なっている区画よりも前に再開発を行なった区画になります。

現在の再開発区画：うめきた2期地区

隣の区画：うめきた1期地区

うめきた1期地区は、グランドフロントがあります。商業施設ビルと住宅部分があります。

住宅部分における価格は、1LDKで60m2から75m2において、約1億円です。

表面利回りが4%であると仮定すると、年間賃料は、約400万円です。月額賃料は、約33.3万円になります。賃料としては、高価格ですので、住む人は限られます。

うめきた2期地区においても、ほぼ同様な価格になると考えて良いと推測します。融資を受けて、購入し、不動産賃貸業として、成り立つかどうは自分の状況と事業収支計画を作成した上で、問題なければ、行なっても良いと考えます。

うめきたの再開発によって、大阪駅の北側が大きく変わることになります。街が活性化することになるでしょう。

認知症大家対策アドバイザー

大家の悩み解決アドバイザー

岡田文徳

参考：

UR都市機構

https://www.ur-net.go.jp/produce/case/umekita/2nd/project2/approach.html