今年も青森に行ってきました
今年も青森に行ってきました。
今年は、新型コロナウィルスの影響により、色々と注意するべきことが多い状況でした。細心の注意をはらって、行ってきました。
今年は、新型コロナウィルスの影響がありましたので、
・マスクをする。
・消毒を求められるところでは、必ず消毒する。
・車で行動することを心がける。
・人との接触回数をなるべく減らす。
・滞在時間を最小限にする。
・距離をとって、話す。(マスクをしていても)
今年は、例年よりも車での行動が多かったことから、多くの地域で物件の調査を行うことができました。
まずは、
岩木山神社
に参拝です。
なるべく、一宮とされている神社には、参拝することを心がけています。
今年は、参拝している人が少なかったです。一方で、昇殿参拝している人は私以外にもいましたので、昇殿参拝する人の割合は多かったということになりそうです。
岩木山神社の目の前にあるお店に入ったところ、お客さんが多く、テーブルは一つしか空いていませんでした。とはいっても、テーブルを置こうと思えば、あと3つほど置くことができそうです。商売としては、3テーブルを置いたほうが良さそうですが、新型コロナウィルスの感染拡大防止における対策としては、ちょうど良いテーブル数かもしれません。この状態で商売が成り立つようであれば、問題ないと考えます。
さて、岩木山神社の御祭神は、
顕国魂神(うつしくにたまのかみ)
多都比姫神(たつひひめのかみ)
宇賀能賣神(うがのめのかみ)
大山祇神(おおやまつみのかみ)
坂上刈田麿命(さかのうえのかりたまろのみこと)
です。
顕国魂神は、大国主神の別名になります。
多都比姫神は、木花開耶姫命の別名と言われています。
宇賀能賣神は、豊受媛神の別名と言われています。
御祭神の神様は、5柱いらっしゃるので、多いですね。5柱を祀っているとはいっても、一番の御祭神は、岩木山なると考えられます。岩木山は、津軽富士と言われる山です。
岩木山の周辺を1周する道路は、アップルロードと言われており、りんご園ばかりです。りんごは夏の時期が旬ではありませんので、食べませんでした。道路は整備されており、運転しやすい道路になっています。
(1)弘前市、板柳町
岩木山神社が鎮座している場所は、弘前市になります。弘前市は、青森県の内陸部であり、西側に位置しています。津軽藩の弘前城があった場所ですので、城下町です。賃貸不動産は数多く存在しております。車社会ですので、駐車場は当然あるわけですが、ファミリー向けの物件になると、部屋数以上に駐車スペースがあります。1人1台という環境です。
大学もありますので、ターゲットとコンセプトを明確にして、競合相手に対して、自分の物件が選ばれる理由を明確にしておくことが必要です。
そして、弘前市の北側には、板柳町があります。
板柳町においては、新興住宅街と考えられる場所がありました。明らかに開発したところです。自宅として、開発しているので、賃貸不動産はほとんどありませんでしたが、1物件だけ賃貸不動産がありました。
車社会なので、駐車場は必須です。
弘前市と板柳町において、物件のコンクリートが赤色でした。赤錆のような色をしているところが多かったです。赤錆のような色が出てくるのでしょうか？
・鉄分を多く含む温泉
・タイヤのチェーン
鉄分を多く含む温泉は、日本の各地にあります。板柳町のこの地域には、温泉がありません。したがって、鉄分を多く含む温泉が原因ではありません。
一方で、板柳町は160cmほど積雪する地域ですので、タイヤのチェーンは、鉄製のチェーンであれば、可能性があります。積雪量が少ない時期においても、スリップ防止のためにタイヤにチェーンをつけることはあります。
さらに、雪を溶かす目的で融雪剤を散布する場合があります。融雪剤には塩化カルシウムが使われています。これがコンクリートに赤錆色がついていた理由であると考えられます。
ということは、タイヤのチェーンにおいて、鉄製のチェーンを使わなければ、赤錆のような色が出る可能性は少ないのではないか？と考えられます。
現在は、金属製のチェーン以外に非金属製のチェーンも販売されております。鉄製のチェーンが問題であるとすれば、非金属製のチェーンを使うことで問題が生じることはないでしょう。
一方で、融雪剤によって、車自体が錆びる可能性があります。車のメンテナンスをこまめに行うことが必要となると考えられます。
(2)鶴田町
鶴田町は、板柳町の北側にある町です。鶴の舞橋が有名です。鶴の舞橋は、日本一の三連太鼓橋です。通称、津軽富士見湖(廻堰大溜池)にかかっている橋です。観光地にも関わらず、鶴の舞橋に来ている人は、多くありませんでした。鶴の舞橋の近くにあるお土産ショップは開店していましたが、ほとんどお客さんがいませんでした。なかなか厳しい状況であると言わざるを得ないでしょう。
津軽富士見湖は、津軽藩が新田開発のために、堤防を造り、用水地にしたと言われています。そのため、鶴田町の周辺は、水田が数多く存在しています。農業が主体となっていると考えられますので、賃貸不動産の需要が少ない地域であると考えられます。現状では、相続税対策などで賃貸不動産を建築することはオススメできません。
(3)木造(つがる市)、五所川原市
木造(つがる市)にある木造駅は、土偶の形をしていることで有名です。これを見にくる観光客もいるようです。
木造駅の周辺は、水田が多く存在しています。
一部の地域において、賃貸不動産が存在していましたので、調査をしてきました。同じような建物がずらりと並んでいる状態です。建物は、1階建になっており、駐車場もあります。戸数は数十戸あります。(戸数を記載すると、場所が特定できる可能性があるので、ご了承ください。)
どうやら、この地域を一括で開発したようですので、団地であると考えられます。団地を作ったということは賃貸不動産に住む需要を見込むことができたと考えてよいでしょう。しかし、すでに団地が作られたことによって、需要が満たされた可能性があります。そのため、団地である地域に賃貸不動産を購入した場合、建築した場合、入居希望者に対して、団地よりも大きなメリットがあることが重要です。つまり、団地と競合した場合に選ばれる理由になります。
東京、福岡の場合には、人口が増加傾向にありますので、選ばれていなかった自分の物件においても、周辺が満室になれば、選ばれる土壌に上がる可能性があります。それでも、選ばれる理由が必要です。
一方で、地方都市の場合、人口が減少傾向にありますので、一定程度の需要が見込まれたとしても、入居希望者が限られますので、入居希望者の住居が決まってしまえば、ずっと空室になってしまうことを意味します。自分の物件が選ばれる理由を考えましょう。
五所川原市においても、一部の地域において、賃貸不動産が存在していました。同じような建物がずらりと並んでいる状態でしたので、団地であると考えられます。こちらは、数十棟ありました。木造よりも人口が多いので、需要が多いためであると考えられます。五所川原市においても、木造でお伝えしたことと同様です。
(4)深浦町
青森県の西側であり、日本海に面しており、秋田県との県境に位置している町です。合併により、面積も広くなりました。青森県の天気予報では、天気と温度が出される地域です。JR五能線が通っており、吉永小百合がPRしています。JR五能線は、秋田県の東能代駅から青森県の川部駅までを結ぶ路線です。そして、リゾートしらかみという休日と観光シーズンに走っている電車があります。全長は約150kmの路線になります。そのうち、50km以上は深浦町です。合併したことによって、深浦町の部分が増えました。
また、国道101号線は、日本海側を通っています。国道101号線において、以前、道の駅と道の駅との間の距離が離れすぎていました。秋田県側の道の駅から青森県深浦町の道の駅までの距離は、
約70km
も離れていました。
その間に、様々な施設があるので、道の駅でも休憩することはできましたが、道の駅と道の駅との間の距離が離れすぎていました。
今まで、秋田県と青森県の県境に駐車するスペースがありました。その場所を道の駅にしました。これによって、秋田県側の道の駅から青森県深浦町の道の駅までの距離は、
約50km
になりました。
秋田県側の道の駅から青森県深浦町の道の駅までの距離を短くしたのか？
それは、国道101号線には、トラックや工事に関わる車両が多く通る道路であるからです。国道101号線以外に国道はありません。ほとんどが白神山地ですので、道路を作ることができません。
そのため、トラックや工事に関わる車両だけでなく、観光バスまで通る道路です。乗用車であれば、途中の施設に立ち寄ることは可能であると考えますが、トラックや工事に関わる車両は、観光施設が現場ではない限り、観光施設に立ち寄ることはできません。
観光施設以外にも駐車することができる場所はありますが、トラックや工事に関わる車両が駐車できるような場所ではありません。
秋田県側の道の駅から青森県深浦町の道の駅までの距離が、約70kmの場合、長時間運転によって、休憩するべきであるにもかかわらず、休憩すること自体ができない状態になってしまったということになります。
今年は、トラック、工事に関わる車両、バス、その他の車に関しても、数が少ない状況でした。私が運転しているときは、前にも後ろにも車がいませんでした。非常に珍しい状態であったと言えます。
深浦町には、宿泊施設が数多く存在しています。
その中でも、
ウェスパ椿山
アオーネ白神十二湖
についてはよく行きます。
和風ペンション 美洋館
については、いつも宿泊する場所です。
今年は、非常に人が少ない状態でした。
ウェスパ椿山においては、露天風呂は開放感があり、海を見ることができます。夕陽を見ることができる時間は、非常に人気です。
残念ながら、2020年10月をもって、閉館することが決まりました。新型コロナウィルスの影響を大きく受けてしまったということでしょう。
今後はどのようになるか？はわかりませんが、
露天風呂は開放感があり、海を見ることができます。夕陽を見ることができる時間は、非常に人気です。夕陽を見ることができない時間においても、温泉に入る人はいますので、新しいコンセプトを持って、新しい施設として、よみがえってもらいたいです。
アオーネ白神十二湖においては、星が綺麗に見えることが非常に魅力です。コテージがあるので、家族で宿泊するには最適です。
また、白神山地のツアーもやっているようです。
こちらも新型コロナウィルスの影響を大きく受けているようです。
宿泊者だけでなく、観光バスでくるお客さんに対して、レストランでの食事を提供していますので、宿泊者の減少、観光バスはゼロという状態です。
星が綺麗に見えること、白神山地のツアーだけでなく、新たなコンセプトを打ち出すことが鍵になりそうです。
元々、地産地消を掲げて企画を行なっていましたので、地産地消と地域での農業体験ツアー、漁業体験ツアーも合わせて行うなどやってもらいたいです。
新型コロナウィルスにより、3密をさせる必要がありますので、ツアーを増やすことによって、人が3密にならないように工夫したいところです。
和風ペンション 美洋館は、宿泊費に対して、食事の質が高いです。そして、どぶろく特区に認定されている地域でどぶろくを作ることを許可されているところです。食事と一緒にどぶろくを飲むことができます。
巷で販売されているどぶろくは、どぶろくではなく、濁り酒です。
どぶろくは、加熱処理していないので、乳酸菌が生きている状態のものを意味します。加熱処理を行わない理由は、火入れという工程を行ってはいけないからです。火入れを行うと清酒扱いになってしまいますので、どぶろくではなくなります。どぶろく特区はどぶろくを作ることを許可されているのです。
深浦町において、賃貸不動産は存在しているのでしょうか？
賃貸不動産は存在しています。外観は綺麗であり、ヨーロッパ基調の建物です。東京であれば、人気が出そうな物件です。深浦町において、賃貸不動産の需要は非常に厳しいと言えますので、ターゲット選定が難しいと考えられます。
それでは、他に存在しないのでしょうか？
秋田県との県境に近い地域には、貸別荘があります。ただし、貸別荘以外には存在しておりません。ターゲットは、貸別荘を借りて、ゆっくりしたい人になるでしょう。そうなると、単価を高く取ることが難しい状態です。
ただ単に貸すだけでは難しいでしょう。
新たなコンセプトを考える必要があるでしょうが、なかなか思いつきませんでした。
この地域の貸別荘は、今後もそのままの状態になることが予想されます。
まとめると、今までのやり方では、不動産賃貸業を続けることが難しくなる可能性があります。
「購入すれば、あとは何もしなくて良い」
「相続すれば、安泰」
そんなことは決してありませんので、不動産賃貸業を続けるためには、
新しい情報を収集し、実践していくことが重要になることを再確認しました。
認知症大家対策アドバイザー
大家の悩み解決アドバイザー
岡田文徳
参考：
岩木山神社
鶴の舞橋
ウェスパ椿山
アオーネ白神十二湖
和風ペンション 美洋館
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