なぜ、家賃保証会社を理解しなければならないのか？

多くの大家さんが家賃保証会社をつけている状況であると思います。

特に、民法が改正され、2020年4月1日から施行されています。コロナウィルスの影響により、改正された民法が施行されていることを忘れてしまっている状態にある人は多いように感じています。

民法改正により、連帯保証人を個人にする場合、極度額を記載しなくてはならなくなりました。連帯保証契約に極度額が記載されていることを大家自身が確認することは必須です。そして、極度額を記載していない場合には、連帯保証契約自体が無効になりますので、注意しましょう。

今回の民法改正による連帯保証契約の変更は、連帯保証人を保護することが目的となっており、大家さんにとっては、厳しいものになりました。つまり、連帯保証契約を締結するハードルが上がったといっても良いでしょう。

連帯保証人をつけることが難しくなると、家賃が滞納された時に、大家さんは大変困ることになります。(滞納されないことが一番です。)

そのため、家賃保証会社をつける方法が主流になっています。特に、民法改正後には、今まで家賃保証会社をつけていなかった大家においても、家賃保証会社をつけることになりました。

そして、家賃保証会社の需要が増えることが明白であったことから、家賃保証会社の数が増えました。したがって、大家さんとしては、家賃保証会社について、理解しておかなければならない状況になりました。

家賃保証会社には、2つのパターンがある。

家賃保証会社には、2つパターンがあります。この違いを理解する必要があります。

(1)集金代行方式

(2)代位弁済方式

(1)集金代行方式

集金代行方式は、家賃保証会社が入居者から家賃を回収する業務を行うものです。家賃保証会社が家賃を回収するので、家賃が滞納された場合には、すぐに家賃保証会社から大家さんに対して、家賃が支払われます。家賃保証会社が入居者に対して、家賃を催促することになります。

集金代行方式のデメリット

(a)大家さんが家賃滞納を認識することが遅れる。

(b)家賃保証会社の倒産により、大家さんに家賃が支払われない。

家賃保証会社が入居者から家賃を回収するため、入居者が家賃を滞納していたとしても、家賃保証会社から家賃が支払われるため、大家さんが家賃滞納に気づくのが遅れる可能性がある。

また、家賃保証会社が倒産してしまった場合には、大家さんは家賃に相当する金額を支払ったもらえなくなる可能性があります。しかも、入居者がすでに家賃を支払っている場合には、2回家賃を支払ってもらうことはできません。なんとかして、家賃保証会社から家賃に相当する金額を取り返すしかありません。

また、家賃保証会社が倒産した場合には、入居者に振込先を変える手続きを行ってもらわなければなりません。振込先を変えてもらわなければ、倒産した家賃保証会社に家賃を支払い続けることになります。そうなると、大家さんに家賃が入ってこない状態となりますので、大家さんは理解しておかなければなりません。

家賃保証会社の中には、すでに解散手続きに入った会社があります。大家として、家賃保証会社も自分に合う会社であることを確認しなければならないということです。

集金代行方式の家賃保証会社でもリスク回避している会社がある

集金代行方式の家賃保証会社が倒産した場合に、大家さんにとって、家賃に相当する金額を支払ったもらえなくなる可能性があることをお伝えしました。家賃に相当する金額を支払ったもらえなくなる可能性がリスクとなるわけですので、このリスクを回避することができれば、集金代行方式の家賃保証会社に依頼しても問題ないということになります。

そこで、リスク回避の方法として、集金代行方式において、信託スキームという形をとる方法があります。

入居者が家賃保証会社の口座に家賃を支払うのではなく、信託口口座に家賃を支払ってもらいます。信託口口座は、家賃保証会社が倒産したとしても、差し押さえることがありません。つまり、家賃保証会社が倒産したとしても、信託口口座から大家さんに対して、家賃に相当する金額を支払ってもらうことが可能です。

これを倒産隔離機能といいます。

信託スキームを採用している会社は、集金代行方式の家賃保証会社の一部ですので、大家自身が確認しましょう！

(2)代位弁済方式

代位弁済方式は、入居者が家賃を滞納した場合に、大家(不動産管理会社)から家賃保証会社に家賃が支払われていないことを連絡すると、家賃保証会社から大家さんに家賃に相当する金額が支払われます。そして、家賃保証会社が入居者に対して、家賃に相当する金額を催促することになります。

集金代行方式、代位弁済方式のどちらでも大家さんの経営スタイルに会う方式を選択すれば、良いと考えます。

個人的には、代位弁済方式で問題ないのではないかと考えます。

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

参考：

全国賃貸住宅新聞

https://www.zenchin.com/news/post-5014.php

不動産投資という単語は間違っている？

https://dimetel.jp/2019/04/08/re0/