1棟だけが不動産賃貸業ではない!?

1棟ものだけが不動産賃貸業ではありません。このようにお伝えすると、区分所有はありなのか?と言われることがあります。

条件次第と言わざるを得ません。

1棟ものであろうと、戸建であろうと、区分所有であろうと条件次第です。絶対的な正解はありません。

 

区分所有といっても、さまざまなものがありますが、大きく分けると2つあると考えられます。

・賃貸用区分所有マンション

・ 分譲マンション(住宅用区分所有マンション)

 

賃貸用区分所有マンションと分譲マンションは区分所有という形では同じですが、異なるものとして考えたほうが良いと考えております。

 

・賃貸用区分所有マンション

賃貸用区分マンションの中には、新築1Rマンションというものがあります。新築1Rマンションは以前お伝えさせていただきました。

新築1Rスキームの詳細につきましては、こちらをご確認いただければと考えております。

 

常にお伝えし続けていることになります。自分にお金が残るのかどうかが重要です。

相当低価格で購入できない限り、難しいでしょう。

 

・分譲マンション

分譲マンションは、個人が住宅用として購入するマンションです。賃貸用区分マンションとして建築されたものではありませんので、賃貸用区分マンションよりもセキュリティーや設備が充実していることが多いです。また、多くの場合、ファミリーで生活することを想定しているので、間取りは1Rではなく、2LDKなど広めの物件になります。(DINKs用だと大きな1LDKというものもあるようです。)

投資として、購入するわけではありませんので、賃貸用区分所有マンションと比較すると、高額であり、割高と言えるでしょう。

ここまでの話ですと、分譲マンションは、不動産賃貸業には、向かないと言えるかもしれません。

 

不動産賃貸業として、区分所有マンションはありなのか?というと、条件次第とお伝えしました。場合によっては、ありということです。

分譲マンションを購入して、賃貸物件として貸し出すということはあり得ます。立地などの条件はありますが、分譲マンションを購入したいけれど、購入するに至らない人は一定数いますので、賃貸物件として貸し出す可能性は考えられます。分譲賃貸と言われるものです。

 

気をつけるべきこと

(1)購入費用

住むことを前提にしている人が購入する住宅であり、賃貸に出すことは想定しておりませんので、賃貸物件として貸し出して、利益を得ることができる金額で購入できるかどうかを見極めることが重要です。

特に設備等は、賃貸用よりもよいスペックの設備が導入されていることが多いですので、その分、購入費用が割高になります。

 

(2)修繕積立金

区分所有マンションの場合には、管理組合が必ず修繕積立金を毎月徴収しています。

購入物件の修繕積立金が滞納されていないか?

管理組合が徴収している修繕積立金は適正な金額であるか?

管理組合が管理している修繕積立金は積立されているか?

確認する必要があります。

いつ修繕を行ったか?

ということも確認が必要です。

 

(3)火災保険等

購入後に気をつけるべきところというべきでしょう。

分譲マンションの場合において、所有者本人が住む場合には、至ってシンプルです。

共用部分:管理組合が火災保険に加入する。

専有部分:所有者が火災保険に加入する。

 

しかし、分譲賃貸の場合、所有者と住む人が異なりますので、注意が必要です。

共用部分:管理組合が火災保険に加入する。

専有部分:所有者は火災保険に加入する。住人は、借家人賠償保険に加入する。

専有部分において、トラブルが発生し、保険を適用させたいとなった場合、

所有者の責任部分なのか?

住人の責任部分なのか?

によって、適用される保険が異なります。

所有者の火災保険と住人の借家人賠償保険とですべてを網羅できる状態にしておかないと、最悪の場合、保険金が支払われないという事態なりかねません。

この点を管理組合は、当然のことながら、売買している不動産会社も理解していない場合があります。理解していたとしても、所有者が網羅されていない保険に入っていたのでは、いざとなった時に保険金はおりないという事態となり、所有者自身が自費で出さなければならないという事態になります。なんのために保険に入っていたのか?ということになりますので、必ず確認しましょう。

 

(4)売却

分譲マンションの場合には、住むことが前提です。立地や売却金額などの条件はありますが、賃貸物件として購入する人よりも実際に住む人に売却することができます。実際に住む人のほうが賃貸物件として購入する人よりも高額で購入してくれる可能性が高いです。実際に住む人に売却するという方法も考えられます。時期によっては、購入価格よりも高い金額で売却できる場合もあるかもしれません。

ここに記載したことだけが気をつけるべきことではありません。まだまだあります。

・分譲マンションだからこそ、気をつけなければならないこと

・分譲マンションを賃貸するからこそ、気をつけなければならないこと

・分譲マンションだからこそ、メリットになりえること

それぞれ自ら確認した上で、それでも自分にお金が残るのかどうかが重要です。

 

 

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

 

 

参考:

賃貸住宅フェアin 九州

セミナータイトル「広島大家塾塾長が語る入居率93%を実現する区分マンションの選び方」

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