新型コロナウィルスの影響による緊急事態宣言が発令される前において、本年は、大阪に行く機会が多く予定されておりました。

しかし、緊急事態宣言の発令に伴い、大阪に行くことは取りやめとなりました。

緊急事態宣言が解除され、県外への移動もOKになったことから、大阪に行ってきました。細心の注意をはらいながら、大阪の街の調査を行なっています。

前回、お伝えした天王寺に行った後で、地下鉄谷町線に乗車して、平野に行ってきました。

大阪市平野区は、大阪市の中で南東に位置しており、東大阪市、八尾市、松原市に隣接しています。藤井寺市にも近い位置です。

大阪市の行政区の中で一番人口が多い区になります。

大阪教育大学付属平野小学校、中学校、大阪教育大学付属高等学校平野校舎がある地域です。

大阪教育大学付属高等学校は、池田校舎、天王寺校舎、平野校舎の3つの校舎が存在します。大阪教育大学は国立大学ですので、国立大学付属高等学校です。

偏差値では、次の順番です。

天王寺校舎

池田校舎

平野校舎

平野校舎は、3つの校舎の中で一番下の位置になっていますが、

偏差値を書くと、

天王寺校舎：偏差値73

池田校舎：偏差値72

平野校舎：偏差値69

どう考えてもトップ校です。

賃貸のターゲットは、教育熱心な親御さんの家族になるであろうと考えて、街を調査してみました。

次のような調査結果になります。

・高い建物が少ない。

・幹線道路から1本入ると、住宅街となる。

・賃貸住宅が少ない。

高い建物が少ないので、マンションが少ないということです。大規模なマンションはほとんどありません。中規模なマンションであれば、存在しています。賃貸マンションというよりは、分譲タイプです。分譲賃貸している可能性が考えられます。

幹線道路から1本入ると、住宅街となりますので、昔から住んでいる人が多い可能性があります。

これらのことから、

大阪教育大学付属平野小学校、中学校に通っている生徒たちは、平野駅の周辺に住んでいる人よりも、電車で通っている生徒の方が多いのではないか？と考えられます。

実際に、電車では谷町線平野駅から東梅田駅まで約30分かかります。東京であれば、30分の距離のところに住むことは、なんとも思わない人が多いところですが、大阪では違うようです。

親としては、職場にもっと近いところに住んで、子供には数駅でも電車に乗ってもらうことを考えるのかもしれません。

大阪の人から聞いた話になります。

東京の人間であれば、30分くらいの時間をかけて飲みに行くことは、よくあることであると思います。(各個人の考え方によります。)

大阪の人は、飲みに行くために、電車に乗らないと言っていました。

JRの新快速に乗れば、大阪—三ノ宮間は、約30分です。

行くことはないと言っていました。新快速の場合は、速い速度で駅を通過して行くので、時間のわりに遠い距離まで進んでいることが錯覚を起こしている可能性はあります。

地下鉄御堂筋線に乗れば、梅田—なんば間は、約10分です。

これでも行かないと言っていました。

もしかしたら、聞いた人が特殊であったのかもしれません。

東京の感覚と大阪の感覚は明らかに異なるということは、わかっていることですが、行動範囲(時間)や生活圏が大きく異なるということです。

東京近郊の人は、行動範囲(時間)や生活圏の範囲が広い人が多いです。都心部の地価や賃料が高いために、勤め先から自分に見合うエリアまで電車などで移動しなければならないからです。

一方で、東京以外では、勤め先の近くでも自分に見合うエリアを見つけることができるので、行動範囲(時間)や生活圏の範囲が狭くても問題がないといえます。

不動産の賃貸経営における原則に立ち返ると、

・エリアに見合う部屋を提供する。

・エリアの競合物件と差別化できるポイントを作る。

最低限、必要なことになります。

いまいちど、見直してみましょう！

認知症大家対策アドバイザー

大家の悩み解決アドバイザー

岡田文徳

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https://dimetel.jp/2020/08/05/reo9/ ‎