生産緑地問題について知る!

生産緑地問題いわゆる2022年問題と言われています。

2022年に何が起きるのか?

それは、生産緑地の指定が解除されるという事態が起きます。

 

生産緑地について、ご存知ない方もいらっしゃるかと思います。

生産緑地とは、市街化区域内に存在する農地を生産緑地指定したものになります。大まかにいうと、街の中にある農業を行う土地です。

 

市街化区域とは、大まかにいうと、街を形成するところです。基本的な考え方は、住居、商業施設など街に必要なものを建設する区域です。そのため、街を形成するために、農地を住居等が建設できる宅地に転用することが促される区域です。農地を宅地にすることで街の形成を促し、街を活性化していきます。農地から宅地にすることによって、活用の幅も広がり、収益が上がる場合が多いでしょう。

一方で、農地の方が宅地よりも固定資産税等が低く設定されているため、農地から宅地に変更すると、固定資産税等の負担が増えることになります。

 

市街化区域において、建物ばかりになると、自然が減少することにより、住環境が悪化することが考えられます。そこで、農地が果たす環境機能などを考慮して、住環境を維持するために、市街化区域内の農地を生産緑地に指定することを行いました。生産緑地に指定されると、農地よりも厳しい制限が課せられます。生産緑地から宅地に転用することは禁止されます。そのかわり、農地並みもしくは農地よりも固定資産税等が低く設定されています。また、500m2以上の土地であることが条件となっている場合があります。

 

生産緑地指定が始まった年が1992年です。そして、生産緑地の指定は、30年間のため、2022年には生産緑地指定が解除されることになります。これが2022年問題です。

 

さて、生産緑地の指定から30年経過した場合は、どうなるのでしょうか?

多くの場合、この条項に沿った対応になると考えられます。

・生産緑地指定の買い取りを市町村に申請することができる。

個人的な推測ですが、申請はしたものの市町村が買い取るかというと、おそらく買い取らないでしょう。生産緑地を農地として、農地の購入希望者を斡旋することを行うまでにとどまると考えられます。

 

農地として買い取り人が現れなければ、生産緑地指定が解除され、宅地になります。すると、固定資産税等が低く設定されていた状態が宅地での評価になりますので、負担が増えることになります。

 

国土交通省の統計データによれば、

東京都では、

東京都世田谷区:104.6ha=1,046,000m2=東京ドーム約22個分

東京都練馬区:202.2ha=2,022,000m2=東京ドーム約43個分

東京都23区:471.9ha=4,719,000=東京ドーム約100個分

東京都全体:3521.3ha=35,213,000=東京ドーム約753個分

広大な土地が存在していることがわかります。

 

さあ、ここからは個人的な推測になります。

生産緑地指定が解除されると、生産緑地の所有者はどうなるでしょうか?

①固定資産税等の負担増

②相続財産評価の増加に伴う相続税の負担増

 

①固定資産税等の負担増

500m2の土地ですから、固定資産税等の増加は、非常に負担になると考えられます。すると、負担に耐えきれず、売却することが考えられます。500m2の土地ですから、なかなか購入することができる人が見つかりません。おそらく、ディベロッパーなどが購入するのではないかと考えられます。ディベロッパーは、マンションを建設し、売却することになります。

今まで、生産緑地であったため、何もできなかった土地にマンションが建設されるわけですから、周辺のマンションの価値はどうなるでしょうか?いやでも、新しいマンションと比較されることになります。場合によっては、かなり値崩れすることも考えておいた方が良いでしょう。

 

②相続財産評価の増加に伴う相続税の負担増

相続税の負担が増加することが考えられるので、

・①と同様に売却する。

・アパート等を建設する。

相続税の負担が増加することにより、アパート等を建設することを考える方もいるでしょう。2013年時点で空家が820万戸存在している状態で、アベノミクス、相続税法改正により賃貸不動産が供給されています。生産緑地の指定解除によりさらに賃貸不動産が供給されることが考えられます。

現時点では、生産緑地ですから、生産緑地の周辺に賃貸不動産を所有しているオーナーは競合相手が少ないかもしれません。しかし、生産緑地の指定解除により、賃貸不動産が供給されることになれば、競合相手が少なかったところに、競合相手が出現することになります。突然、賃料相場が値崩れする可能性もあります。借り入れが返済できるか再度シミュレーションしてみることをオススメいたします。

 

ここまでが以前の生産緑地問題でした。しかし、生産緑地に関する法律が改正されたことによって、上記したような問題が突然発生する可能性は低くなりました。

2022年生産緑地問題が取り上げられてから、大きな社会問題となったからです。そのため、生産緑地法が改正されました。

(1)生産緑地地区の面積要件の引き下げ

今までは、「一団で500m2以上の区域」とする規模要件がありました。

 

今回の改正で「面積要件を条例で300m2に引き下げることが可能」になりました。また、「同一または隣接する街区内に複数の農地がある場合には、一団の農地等としてみなされ、生産緑地の指定が可能」になりました。

 

(2)生産緑地地区における建築規制の緩和

今までは、「設置可能な施設は、農林漁業を営むためにひつようで、生活環境の悪化をもたらすおそれがないものに限定」されていました。

例えば、ビニールハウス、農機具の収納施設などです。

 

今回の改正で「営農継続の観点から、新鮮な農産物等への需要に応え、農業者の収益性を高める施設を追加」されることになりました。

例えば、製造・加工施設、農作物等の販売施設、農作物等を主たる材料とするレストラン

 

地産地消を目的としていることを明確にしたといえます。また、農作物を生産する1次

産業だけではなく、農作物を加工する2次産業、食べ物などを提供するサービス業である3次産業を一体化させた6次産業化を進めるという意図があると推測できます。(1次産業+2次産業+3次産業=6次産業)

 

(3)特定生産緑地制度

生産緑地に指定されてから、30年経過後には、

・地方自治体が買い取る

・地方自治体が買い取れない場合には、生産緑地が解除され、宅地になる。

と決められていました。(30年経過前に相続等が生じている場合は、除きます。)

30年経過後というのが2022年であるわけです。地方自治体が広大な生産緑地を買い取ることは難しいと言わざるを得ません。したがって、生産緑地が解除され、宅地になると考えられてきました。生産緑地から宅地に変わると、固定資産税は増加します。宅地になると相続税の資産評価額も増加するため、相続税が増加します。そのため、相続税を節税しましょうという目的で不動産会社が生産緑地が解除される前に、色々と営業をかけていたというのが実態でした。

今回の改正で「所有者等の意向を基に、市町村は当該生産緑地を特定生産緑地として指定できる。指定された場合には、生産緑地地区の都市計画の公示日から30年経過後から10年延期される。10年経過後は、改めて所有者等の同意を得た上で、10年の延長ができる」というようになりました。

 

つまり、生産緑地を続けることが可能になったということです。生産緑地を続けることによって、固定資産税は、生産緑地の課税になるため、宅地並みの課税にはなりません。生産緑地のままなので、宅地並みの相続税の資産評価額にもなりません。

不動産会社によるマンション開発や賃貸住宅の供給をこれ以上増やしたくないという意図が推測されます。

 

特定生産緑地に指定されなければなりませn。自分で申請しなければならないということを忘れないようにしましょう!

 

(4)生産緑地法以外も改正

都市計画法、建築基準法の用途地域において、田園住居地域が創設されました。

目的はいくつかあるようですが、注目するべきは、

・宅地需要の沈静化

・マンション等の建設に伴う営農環境の悪化の防止

 

国土交通省としては、マンション開発や賃貸住宅の供給をこれ以上増やしたくないということを法律を改正することによって、示したということになります。

 

田園住居地域の用途規制は、

・低層住居専用地域に建設が可能なもの

・農業施設

に限られます。

建ぺい率、容積率、高さ制限などは、低層住居専用地域と同じです。

 

生産緑地として、そのまま継続してもらいたいので、大規模な開発は許さないという意図であると推測できます。

 

2022年生産緑地問題は、生産緑地法の改正前と生産緑地法の改正後、そして関連する法律の改正により、大きく状況が変わりました。

生産緑地を所有されている方は、今後の方針を決めておかれることをオススメいたします。個人的には、今回の生産緑地法の改正は、生産緑地を続けたほうが得になるように、改正されているように感じます。そのため、生産緑地を継続する方が多いと予想します。一方で、生産緑地を解除して、売却してしまいたいと考える人が出てきても、不思議ではありません。

 

さて、生産緑地を所有していない人には関係ないのでしょうか?

所有する不動産の近くに生産緑地がある場合には、注意深く確認していきましょう。所有する不動産の近くに生産緑地がそのまま生産緑地として、継続していくのか?

それとも、生産緑地を解除して、売却されるのか?

生産緑地として存在するのか?宅地になるのか?ではまったく変わります。

生産緑地を解除して、売却されるとなると、近くに競合物件が建築されるかもしれません。生産緑地だから大丈夫とは思わずに、注意深く確認していきましょう!

 

 

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

 

引用:

 

国土交通省

http://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_fr_000022.html

http://www.mlit.go.jp/common/001237313.pdf

 

一般社団法人 東京都農業会議

http://www.city.nishitokyo.lg.jp/siseizyoho/sesaku_keikaku/shingikaikaigiroku/sangyo/nogyoshinkosuishin/nogyoshinkosuisin2903.files/2903-01.pdf

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