実際に目で見た福岡の不動産事情!?

今回の出張において、福岡の不動産において、気づいたことがあります。東京にいるままでは気づかなかったでしょう。

それは、マンションにおいて、〇〇〇〇(固有名詞なので、ここでは記載しません。)という会社の建物がやたらに多いということです。昨年、今年と福岡に出張した時にも教えていただいていたのですが、こんなに多いとは思いませんでした。

宿泊したホテルの隣に〇〇〇〇。

道路の向こう側に〇〇〇〇。

駅に行くまでに〇〇〇〇。

賃貸住宅フェアに行くまでに〇〇〇〇。

飲み会に行くまでに〇〇〇〇。

地下鉄の広告にも〇〇〇〇。

多すぎるのではないだろうか?と思わざるを得ませんでした。建物を見ると、新築か新築に近い年数しか経過していないような状況です。

調べてみると、賃貸用と実需用があるようです。

外から見ていても、賃貸用にしては・・・と思うところがありましたので、間違っていなかったようです。実需用も建築しているとはいっても、建てすぎではないか?と思いました。賃貸用は、いわゆる投資用として販売されていますので、購入した方がいるということです。事業計画に問題がないことを祈りたいところです。

 

福岡の賃貸住宅の賃料は、思いのほか低いといってよい状況です。現在は、高い賃料で貸すことができていたとしても、10年後はわかりません。

主な理由は、3つです。

・設備等が旧型になるので、賃料が下がる。

・新築プレミアムがなくなるから、賃料が下がる。

・〇〇〇〇がまだまだ建築すると思うので、競合物件が増加して、賃料を下げざるを得なくなる。

 

ただし、賃料が下がらないとしたら、理由は1つ。

福岡県は、未だに人口が増加しているという状況です。福岡市の市長が音頭を取って、様々な誘致や開発を積極的にやっていることも挙げられます。また、福岡件には、九州全域から人が集まってくるという事情もあります。したがって、賃貸物件の供給増加のスピードが人口増加のスピードよりも遅ければ、賃料は下がらないかもしれません。

 

それでは賃料が下がるのか?下がらないのか?どちらなのか?とお思いだと思いますので、

個人的な見解をお伝えしたいと思います。

賃貸物件の供給増加のスピードのほうが早いのではないかと思います。直近2年間で〇〇〇〇という会社だけで、約1000戸ほど増えています。おそらく、今まで以上に強気で供給していくと思います。

したがって、〇〇〇〇がまだまだ建築すると思うので、〇〇〇〇同士が競合物件となり、さらに競合が増加して、賃料を下げざるを得なくなる

のではないかと思います。

福岡市で賃貸業を行うのであれば、かなり保守的な事業計画を立てておいたほうが良いと考えます。不動産賃貸経営を行う者として、自分にお金が残るかどうかをしっかり検討した上で、進めてください。その上で、〇〇〇〇の物件を購入するのであれば、構いません。

 

もう一つ気づいたことがあります。

新宮中央駅周辺に分譲マンションが数多く建築されているということです。新宮中央駅は、博多駅まで20-25分くらいの立地です。東京の人間からすると、都心部まで20分なら、良いところではないかと思います。

東京なら、高尾に自宅を購入する人もいます。高尾駅から東京駅まで1時間20分ですので、20分くらい楽勝と思うと思います。

しかし、東京の人の感覚と福岡の人の感覚は、まったく異なります。20分でも遠いと思うかもしれません。自宅だから、20分を我慢できるけれど、賃貸では住もうとは思わないかもしれません。

 

東京は街がつながりすぎているために、どこで途切れているか?わかりません。

南に行けば、川崎、横浜

北に行けば、大宮

東に行けば、船橋、千葉

西に行けば、八王子、町田

西以外は、すべて隣の県まで街がつながっている状態です。異常に大きいことに気づきます。

東京以外の場所の不動産を見る時に、この感覚のまま見てはとんでもないことになります。地元の人にどこまでが生活圏なのか?をきちんとリサーチすることが大切です。

東京にいるだけでは何もわからないです。つながりを作ることで、教えていただいた情報と自らの目で確かめた情報です。

つながりを作ることが大切であると改めて感じた出張になりました。

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

 

参考:

福岡県推計人口・登録人口

http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/13385/1/20190601suikei.xlsx?20190613142512

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