前回、お伝えしたように秋田の北から青森の南における日本海側において、賃貸物件としての傾向は、主に2つあります。

(1)元々住んでいた家を賃貸している。

(2)元々賃貸物件として、建築したものを賃貸している。

今回は、

(2)元々賃貸物件として、建築したものを賃貸している。

前回お伝えした元々住んでいた家であれば、住んでいた家が空き家になったので、どうしようか？ということで賃貸や売却を考えるということは自然な考えだと考えられます。

さて、元々賃貸物件として、建築したものであれば、正直、なぜこんなところに建築したのだろうか？と考えざるを得ないものが多いです。

車を運転していると、入居募集ののぼり旗があったので、ちらっと見たところ、6戸だったので、なんとかできなくはないと思いました。

詳細に確認してみようと思い、車を降りてみたところ、奥にさらに2棟同じタイプの建物がありました。

つまり、

6戸×3棟=18戸

これは、満室にできるか？と疑問に思いました。

駐車場もあったので、6戸を満室にするならなんとかできそうなエリアかなと思いましたが、18戸を満室にするとなると厳しいと思いました。

新築でまだ満室になったことがなさそうな感じでした。周りに賃貸物件が少ないので、競合は少ないけれど、そもそも借りる人が誰なのか？というところが問題です。

さて、もう１物件。

正直、場違いなところにレンガ調の洋風な建物がありました。人があまり住んでいないところに、なぜ建てた？と思いました。

価格：900万円

賃料：14万円/月

表面利回り:18.6%

土地：900m²

建物面積：230m²

構造：木造

場所：青森県の日本海側

管理委託費：賃料の5%

(注)

実際にHPに掲載されている物件を現地で確認しておりますが、HPに記載されている数字をそのまま記載すると、物件が特定されてしまいますので、数字などは少し変えております。

間取りは5LDKなので、ファミリーで住む物件といえるでしょう。

間取りが広いとはいえ、このエリアで14万円/月を支払う人がいるかどうか？というところが問題でしょう。

もし同じ建物が東京に存在しているのであれば、明らかに目につきます！東京に存在しても、おしゃれな物件であると思います。そのため、東京であれば、女性向けのシェアハウスにすることによって、4人に貸すことができれば、満室にすることができると考えます。

さて、このエリアでシェアハウスとして、貸すことができるかどうかは疑問です。シェアハウスに住むよりは、間取りが広い部屋で賃料が安い部屋を探すことは可能です。なぜなら、空き家が多く存在しているからです。そもそも住んでいた家を賃貸に出しているので、年間収支が少しプラスになれば良いと考えて、貸し出しています。つまり、賃料を安く設定することが可能です。

すると、シェアハウスに住むメリットは、シェアハウスのコミュニティーということになると考えられます。

・どのようなコミュニティーを作るのか？

・どのようなコンセプトにするのか？

・コミュニティー、コンセプトに対して、入居する人がいるのか？

正直、東京だったら、満室にすることができたと思った物件です。

さて、このエリアであれば、どうするか？

悩ましいところです。

旅館業法における簡易宿所の許可を取ることが一つの方法として挙げられるでしょう。

ただし、このエリアは宿泊施設が多いです。簡易宿所というものがほとんど存在しないので、簡易宿所の許可をもらうためには、様々なやり取りをしなければならないでしょう。また、繁忙期と閑散期の差が激しいために、簡易宿所だけでやっていけるのか？ということも疑問です。

農業関係のイベントと合わせて、住宅宿泊法の許可を取り、180日は民泊で回し、あとの半年はマンスリーとの併用などを考えるということになるかもしれません。なかなか手間がかかる上に、実入りが少ないという結果になりそうです。

やはり、立地とターゲットをしっかり調査した上で、どのようなコンセプトのもとに物件を仕上げていくのか？ということが非常に重要であるということを改めて考えさせられる結果となりました。

物件を購入する際には、必ず自分で検討し、自分にお金が残りそうであれば、はじめて検討するに値するものであると考えております。すぐ購入するものではありませんので、ご注意ください。

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

秋田、青森の日本海側の物件

https://dimetel.jp/2019/08/26/re13/