秋田、青森の日本海側の物件

秋田の北から青森の南における日本海側を運転して、確認してみると、わかることがあります。賃貸物件としての傾向は、主に2つあります。

(1)元々住んでいた家を賃貸している。

(2)元々賃貸物件として、建築したものを賃貸している。

 

(1)元々住んでいた家を賃貸している。

東京都心であれば、マンションであることが多いかもしれません。ターミナル駅であれば、マンションが建っていますが、ターミナル駅から徒歩10分も離れると、ほとんど戸建てになります。

車移動が当たり前の地域なので、駐車場は必須です。元々住んでいた家なので、ファミリーが前提です。東京都心であれば、ファミリーで1台かもしれませんが、車移動が当たり前の地域になると、1人1台が当たり前です。1人1台でないと、仕事に行くことができないですし、買い物にも行くことができないという状況になるからです。そのため、最低でも車2台を駐車することができるスペースが必要です。ファミリー全員が乗ることができる車と軽自動車のパターンが多いかもしれません。女性は、比較的コンパクトな車に乗っていることが多いです。

さて、元々住んでいた物件を賃貸することは、可能でしょうか?

問題は、借りる人がいるかどうか?ということに尽きるということです。借りる人がいれば、賃貸することは可能でしょうし、借りる人がいなければ、賃貸することは、難しいでしょう。

このような地域の場合、働く場所が限られますので、地方公共団体が積極的に人口増加の施策を行なっている市町村でなければ、難しいかもしれません。そのため、表面利回りが15%以上という物件も数多くあります。

 

例えば、

価格:150万円

賃料:2万円/月

表面利回り:16%

土地:90m2

建物面積:200m2

構造:木造

場所:青森県の日本海側

管理委託費:賃料の5%

 

(注)

実際にHPに掲載されている物件を現地で確認しておりますが、HPに記載されている数字をそのまま記載すると、物件が特定されてしまいますので、数字などは少し変えております。

 

表面利回りは16%ですので、数字としては良さそうですが、賃料が毎月2万円ですので、一度退去すると、原状回復費用だけで、賃料2年分以上がかかりそうです。

1年に数回物件を確認するのであれば、物件に行くまでの交通費もかかります。しかも、この地域は、雪が降りますので、雪が降らない地域と比べて、雪の処理費用などのメンテナンス費用がかかります。

 

また、元々住んでいた家を賃貸物件にして、借りている人がいない場合は、さらに問題があります。

敷地内の草木が野放しになっています。場合によっては、物件までつるが伸びてしまっていることもあります。夏の時期には、特に伸びますので、注意が必要です。手入れがされていない物件は、選ばれにくいですので、定期的な清掃やメンテナンスは必要不可欠であるということが理解できると思います。

 

物件を購入したいと考えるのであれば、

・実質利回りはプラスになるのか?

・自分にお金が残るのか?

・定期的にメンテナンスが可能であるか?

・雪の処理費用などの思いもよらない費用がかかるのか?

確認することは山ほどあります。

 

一方で、祖父母が住んでいた家が空き家になってしまっているけれども、

・売却したい。

・賃貸したい。

という場合があると思います。

東京都心以外では、秋田の北から青森の南における日本海側に限らず、同じような地域が数多くあります。

最低限のメンテナンスを欠かしてはいけません。

借りてくれそうな人や物件を購入してくれそうな人を想定したいところですが、なかなか難しいかもしれません。

自分が想定しているよりも低い金額になることが多いでしょう。

気長に待つことを前提にしながら、他にも方法がないかどうかを考えていく必要があります。残念ながら、一筋縄ではいかないと言わざるを得ないです。

 

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

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