2020年4月1日に改正される民法が施行されることになります。つまり、本日です。

大家として、気をつけることがありますので、確認しましょう！

(1)連帯保証契約

賃貸借契約において、連帯保証人を定めることはよくあるケースです。

今までは、連帯保証契約において、保証する金額に上限がありませんでしたので、未払いの賃料は全額、連帯保証人に請求することができました。

しかし、本日施行された改正される民法では、連帯保証契約において、極度額を定めなければならなくなりました。極度額とは、簡単にいうと、保証する上限額のことです。

つまり、極度額以上を請求することができないということになります。

ということは、極度額はある程度の金額にしておかなければならないということになります。それでは、極度額を必要以上に多額にすれば良いかというとそうとも言えません。極度額を必要以上に多額にすれば、連帯保証契約を結んでくれないと考えられます。仮に連帯保証契約を結んでくれたとしても、極度額を必要以上に多額であった場合には、認められないかもしれません。

それでは、極度額はいくらが適正なのでしょうか？

本日から施行ですので、まだなんとも言えないということが正直なところです。

それでも、対応しなければなりませんので、なんとかするしかありません。

多くの専門家が極度額について、伝えております。大多数の話を聞くと、極度額は、賃料の24ヶ月分であれば、連帯保証契約として認められるであろうと伝えています。賃貸借契約が2年であることから、賃料の24ヶ月分という値を伝えていると考えられます。

賃料が5万円であれば、賃料24ヶ月分は120万円となります。大家が賃料の滞納、明け渡し訴訟等を弁護士に依頼すると、100万円近くになってしまうと考えられますので、大家としては、120万円ほどは保証してもらいたいところです。

賃料が5万円よりも低い賃料の物件になると、極度額が24ヶ月分で十分であるのか？と言われると不足する可能性はあります。

だからこそ、大家としては、家賃保証会社を使うということになるでしょう。今後、大家のほとんどが家賃保証会社を使うことになるかもしれません。家賃保証会社の審査に通らない人は、入居を断るといったことになるでしょう。大家としては、入居前に未然に防止する以外に手段がありませんから、仕方ないと言えるでしょう。

・連帯保証人を設定しない。

・家賃保証会社を使わない。

両方とも行わない場合には、大家の責任として、審査を行い、入居OKを出さなければなりませんので、ご注意ください。

個人的には、家賃保証会社の審査を通ること入居条件にすることをオススメします！

連帯保証契約において、極度額を定めなかった場合には、連帯保証契約自体が無効になるということですので、ご注意ください。

また、家賃保証会社は、どこでも良い訳ではありません。家賃保証会社の経営状態に問題がないかということを大家自身が確認しましょう！

(2)売買契約

売買契約においては、

瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わりました。

売却するときには、注意が必要になりました。

今まで、瑕疵担保責任でしたので、よほどのことがなければ、契約解除することはできませんでした。

しかし、契約不適合責任になりましたので、契約解除が可能になりました。

個人間の売買においては、瑕疵担保責任について、免責として、売買を行うことはよくあるケースでしたが、今後は契約不適合責任について、免責とはならないということになります。

そこで、売却時においては、売買契約署において、契約不適合責任に関する範囲、売主の義務を明確にしておくことが必要になると考えられます。

今までの瑕疵担保責任に関する契約書は当然使えなくなります。瑕疵担保責任の部分を契約不適合責任に変更しただけでも不十分です。

必ず確認しましょう！

詳細につきましては、不動産に詳しい弁護士に聞くことをオススメします。

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

参考：

不動産取引に係る民法改正の基礎知識

未来創造弁護士法人　植月沙知　弁護士

大家さんにとって、民法改正は他人事ではない!?

https://dimetel.jp/2019/05/31/re7/