ご存知の通り、我が国は、人口が減少しています。それでも、地方から都市部に進学や就職することによって、一人暮らしをする人がいるため、世帯数は減少していませんでした。しかし、総務省の統計データから世帯数も減少に転じると予想されています。世帯数が減少するということは、入居数が減るということですので、空室が増えることを意味します。

一方で、アベノミクスによる金融緩和により、融資の蛇口が大きく開いたと同時に、相続税の基礎控除額が下げられたことによって、相続税対策として新規に建設する賃貸不動産が増加しました。つまり、賃貸不動産の供給量が増加したということです。

このことから、入居数という需要が減少しているにもかかわらず、賃貸不動産という供給が増加しているということです。需要と供給のバランスがまったく合っておりません。入居者を取り合う競争状態と言えます。

このような状況において、昔のように待っていれば、入居者から申し込みが入り、大家側が提示する条件で入居が決まるようなことはありません。

投資という言葉からは、株式投資や投資信託を思い浮かべることが多いでしょう。株式投資や投資信託は、ある価格で購入した後は、価格が上下するとは言っても、放っておいても問題はありません。価格が下がることはあったとしても、倒産しなければ、紙くずになるわけでもありませんし、配当金を出している商品であれば、配当金を受け取ることができます。つまり、株式投資や投資信託は何もしなくてもお金が入ってくる可能性があるものです。投資という単語には、株式投資や投資信託のイメージがついてしまっていると言えます。

それでは不動産投資という単語から考えみましょう。

先ほど説明したように投資という単語には、何もしなくてもお金が入ってくるイメージがついてしまっています。

不動産を所有していれば、何もしなくて賃料が入ってくると思ってしまいます。昔はそうであったかもしれません。しかし、現在は需要と供給のバランスがまったく合っていませんので、待っているだけでは空室が増える一方です。

不動産投資という単語から考えてしまうと、不動産を購入することがゴールとなり、後は何もしなくてもお金が入ってくると考えてしまいます。不動産投資の場合は、不動産を購入することがスタートです。入居してもらうためには、どうするべきであるか？ということを考えながらやっていかなければなりません。

不動産投資という単語は、何もしなくてもお金が入ってくるイメージがあるのに対して、賃貸不動産を所有しただけでは、何もしなくてもお金が入ってくるわけではありません。筆者は、不動産投資という単語は、間違いであると考えています。

不動産投資という言葉ではなく、どのような単語が適切でしょうか？

筆者は、不動産賃貸業という単語が適切であると考えています。

なぜ、不動産賃貸業という単語が適切であると考えるのか？ということが重要であると思います。

不動産を所有していることによって、収入を得ている場合には、必ず確定申告を行なっているはずです。不動産所得用の用紙に様々なことを記載しているはずです。簡単に説明すると、

• 収入
• 経費

を必ず分けて記載します。実際には、もっと詳しく項目が記載されていますので、確認してください。

ここで、株式投資や投資信託の場合との違いを比べてみたいと思います。株式投資や投資信託の場合、配当金や譲渡益については、収入として確定申告書に記載します。しかし、購入するためにかかった手数料などは、経費として記載することはありません。経費を入れることができないものが投資と考えて良いと思います。

それでは、不動産の場合は、どうでしょうか？

確定申告書に収入と経費を記載するところがあります。これは、不動産賃貸業という事業であるということを意味していると考えます。事業であれば、当然収入と経費があるわけであり、どちらにおいても確定申告書において報告することになります。したがって、不動産賃貸業という単語が適切であるということはご理解いただけたのではないかと考えます。

不動産賃貸業という事業であれば、利益を増やすことを考えていきたいところです。当たり前と言えば当たり前です。

利益を増やすためには、3つのポイントがあります。

• 売上を増やす。
• コストを削減する。
• 売上UPとコスト削減の両方をやる。

言われてみれば、当たり前のことだと思いますが、意外とできていないことになります。

ここでは、①売上を増やすことを考えてみましょう。

現在の不動産賃貸業を取り巻く環境については、先ほど説明させていただきました。

入居数という需要が減少しているにもかかわらず、賃貸不動産という供給が増加しているということです。需要と供給のバランスがまったく合わない状況です。つまり、入居者を取り合う競争状態です。

競争状態になると、空室を埋めるために様々な施策を行うことになります。その一つが賃料を下げるということです。

競合となる物件が存在しない場合には、問題とならないかもしれません。しかし、多くの場合、所有する物件と競合になる物件が存在しているはずです。これによって、賃料相場というものが形成されます。多くの場合、賃料相場の金額の前後で成約することになります。賃料相場から大幅に高い賃料を提示することは可能ですが、大幅に高い賃料を提示するだけの魅力、入居者にとってのメリットがなければ、賃料を払ってもらえないでしょう。どうしても、賃料相場に落ち着いてしまうことはやむをえません。

もし、競合となる物件が賃料を下げてきたとします。そうすると、賃料相場が下がることになります。所有物件の賃料をどうしても下げたくなければ、魅力ある物件にしていく必要があります。提示している賃料を入居者側が支払っても良いと考えれば問題ないということです。

また、競合となる物件よりも、設備が少ないなどの状況であれば、所有物件の賃料を下げて募集するということにもなります。設備については、トレンドがあります。

全国賃貸住宅新聞社が毎年、設備ランキングを発表しています。

・この設備がなければ、入居対象にならない設備ランキング

• この設備があれば、賃料が相場よりも高くても入居が決まる設備ランキング

のどちらも発表しています。ぜひ、確認してください。

人気設備ランキングでも上位にランクインしてきた宅配ボックスは、注目しておいた方が良いでしょう。

Amazonなどのネット通販で物を購入する人が圧倒的に増えています。単身者であれば、不在であった時には、受け取ることができません。そのような時に宅配ボックスがあると便利です。賃貸不動産において、宅配ボックスがある物件は、主流ではありません。今後、宅配ボックスの有無が入居の決め手になるかもしれませんので、今後の動向に注意しておいた方が良いと考えます。

不動産投資という単語ではなく、不動産賃貸業の経営者として、どのように経営をしていくのか？ということを考えてもらいたいと思います。

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

参考：

国税庁HP

確定申告

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/h28/09.pdf

株式会社フルタイムシステム