いわゆるサラリーマン大家さんが金融機関による融資がなかなかおりないという状況にあると、1棟の物件を購入することが難しくなっているのは、ご存知の通りであると思います。

他の方法はないのか？ということで様々な方法を考える人が世の中にはいます。一概に良い悪いは言い難いところではありますが、本当に自分にお金が残るのか？ということをしっかりと考えて行っていただくことをオススメいたします。

以前流行した老人ホームの賃貸経営について話をしているところや福祉型のパターンの賃貸経営について話をしているところがあります。

どちらもできる限り検証していきたいと思います。

まず、老人ホームの賃貸経営について、検証してみたいと思います。

我が国は、高齢化が進んでいることはいうまでもありません。特別養護老人ホームは、特に不足しています。施設の職人が不足しているために、ベットに空きがあったとしても、入所できないという状況の箇所もあるそうです。

それでは、老人ホームは不足しているので、老人ホームを建設しましょう！ということに本当になるでしょうか？

老人ホームを建設すれば、入居するだろうということで建設しているように思います。

老人ホームで気をつけるべきところ

(1)建築費

老人ホームの建築費は、通常の賃貸住宅を建設するよりも建築費が高いと言わざるを得ません。自治体によっては、老人ホームの建設に補助金や助成金を出すところもあるようですが、それでも通常の賃貸住宅を建設するよりも建築費が高い場合が多いです。

(2)運営

有料老人ホーム、サービス付き高齢者住宅など運営するものによって、運営の手間は異なるとはいえ、通常の賃貸住宅よりも運営に手間がかかります。運営をどうするかが大きな課題です。

自分自身でできるのであれば、まったく問題ありません。

しかし、多くの場合、自分ではなんともできないので、実際に運営してくれる会社に任せるということになるでしょう。

実際に運営してくれる会社に任せる際には、サブリース契約になることがあります。サブリース契約自体が悪いとは思いませんが、老人ホームの賃貸経営を行おうと考えていた経営者が、サブリース契約によって、実際に運営してくれる会社に丸投げすることになります。果たして、老人ホームの賃貸経営を行おうと考えていた経営者なのでしょうか？

そして、老人ホームにおいて、サブリースを用いた場合、誰にお金が残るのでしょうか？

今一度考えていただければ幸いです。

さて、福祉型のパターンの賃貸経営について、検証してみましょう。

いわゆる障がい者用の賃貸住宅です。

福祉型のパターンで気をつけるべきところ

• 自立の状況

障がい者の方の中には、自立できる方と自立が難しい方がいます。

自立できる方の場合には、そもそも通常の賃貸住宅においても、障がい者の方が住むことができる物件は数多くあると考えられます。

現在所有している物件において、障がい者の方を受け入れることができる体制を整えることが重要なのではないかと考えます。

自立が難しい方向けに賃貸住宅を提供するのか？ということになると考えます。

• 運営

自立が難しい方向けに賃貸住宅を提供する場合には、自立をサポートすることが必要になると考えます。通常の賃貸住宅よりも運営に手間がかかります。運営をどうするかが大きな課題です。老人ホームの時にお伝えしたことと同じように、

自分自身でできるのであれば、まったく問題ありません。

しかし、多くの場合、自分ではなんともできないので、実際に運営してくれる会社に任せるということになるでしょう。また、障がい者の方の場合には、助成金の申請や使い方についても理解しておかなければなりません。なかなかすべてを自分で把握することは難しいかもしれません。

実際に運営してくれる会社に任せる際には、サブリース契約になることがあります。老人ホームの場合と同じです。

果たして、サブリース契約を行う場合、福祉型のパターンの賃貸経営を行おうと考えていた経営者なのでしょうか？

そして、サブリースを用いた場合、誰にお金が残るのでしょうか？

今一度考えていただければ幸いです。

老人ホームの賃貸経営や福祉型のパターンの賃貸経営が、自分にとって本当にお金を残してくれるものであるか？を今一度考えていただいた上で、自己責任で行っていただければ幸いです。

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

参考：

賃貸住宅フェアin 九州

セミナータイトル「もう空家や家賃の引下げに悩む必要なし福祉型一括借上げの賃貸経営」

賃貸住宅フェアin 九州　ブース資料

1棟だけが不動産賃貸業ではない！？

https://dimetel.jp/2019/08/14/ref9/