空室対策には、様々な方法があります。物件の状況によって変わります。物件のエリア、間取り、設備、ターゲットなどによって大きく変わります。そのため、リノベーションを行い、賃料を上げることができる物件であれば、リノベーションを行なっても良いかもしれません。賃料を上げることができないとしても、賃料を維持することができ、リノベーションの費用を回収することができれば、リノベーションを行なっても良いかもしれません。リノベーションの費用を何ヶ月で回収するのか？を考えなければなりません。リノベーションの費用を回収する期間においても、部屋を貸すことにより発生する経費はかかることを忘れずに経営しなければなりません。

空室対策として考えられる方法はどのようなものがあるでしょうか？

・リノベーション→住居として賃貸

・貸し会議室

・事務所

・マンスリー

2018年6月15日までは、民泊を行うことができました。様々なトラブルや脱法民泊によって、民泊新法を作らざるを得なくなってしまいました。そして、2018年6月16日に民泊新法が施行されましたので、空室対策として、民泊を行うことが難しくなってしまいました。しかし、まったく民泊ができなくなったわけではありません。

ただし、下記に示す3法のいずれかに従わなければならないというだけです。

・旅館業法

・特区民泊

・住宅宿泊法

さらに区分所有の場合には、管理規約によって、民泊として使用することを禁止された場合には、上記3法にしたがっていたとしても、民泊を行うことができません。管理規約の場合には、民泊に反対する人が多い物件であれば、集会による特別決議によって、管理規約をいつでも民泊禁止にされてしまうかもしれません。区分所有法により決められている一定数を上回る必要があるとはいえ、自分ではなんともできないことがリスクと言えるでしょう。したがって、区分所有マンションを所有している場合には、民泊は不向きであると言えます。

ちなみに民泊に向くとされている物件は、戸建てです。民泊については、またの機会にお伝えしたいと思います。

・貸し会議室

・事務所

・マンスリーマンション

どれも物件のエリアや間取りによります。

・貸し会議室

貸し会議室は、需要が増えてきましたので、最近は貸し会議室を運営している人が多くなってきました。部屋を借りて、貸し会議室として貸し出している方も多いです。自分で運営するには、ノウハウが必要となりますので、ノウハウを学ぶかもしくは自分自身でノウハウを構築していくことが必要かもしれません。場合によっては、自ら貸し会議室を運営するのではなく、貸し会議室を運営したいという人に対して、貸し出すという方法もあると考えます。

・事務所

士業の事務所などは、マンションであることも増えてきました。そのため、事務所として貸し出すことも考えられます。借主が多いとは限りませんので、エリアの需要は調査する必要があります。また、事務所として貸し出す場合には、業種を選ぶ必要があると考えます。

・マンスリーマンション

エリアによって、需要が大きく変わりますので、調査が必要です。特に、マンスリーマンションの需要が多い場所は、定期的に長期出張者が滞在する場所です。定期的にメンテナンスを行う工場や風力発電などがあげられるかもしれません。このような場所の場合、賃貸住宅の需要が少ない場所が多いです。貸主は、一旦、賃貸住宅が空室になってしまうと、なかなかうまらないということがおこるかもしれません。

一方で、借主は、長期出張者が滞在する場所にホテルがあったとしても、長期滞在する場合には、費用がかさみます。賃貸住宅を数ヶ月間借りたほうが費用が安く済むといえるでしょう。

したがって、ホテルまでのクオリティーを必要としないけれど、賃貸住宅よりは長期出張を滞在快適に過ごすことができ、費用がホテルよりも安くなるものを提供すると需要があります。これがマンスリーマンションであるそうです。

マンスリーマンションにおいても、メリット・デメリットは、存在します。

メリット

・賃貸住宅よりも高く貸すことができる

・空室を活用できる

エリアによりますが、賃貸住宅よりも約1.5倍の賃料を見込めるそうです。夏に退去されてしまった部屋を繁忙期まで空室にしておくわけにはいかないと考えた場合には、空室を活用することができると考えます。もちろん、マンスリーマンションだけで1年間部屋を埋めることができるのであれば、マンスリーマンションで問題ないと考えます。

デメリット

・家具を揃えなければならない

・定期借家契約を締結することになるため、不動産管理会社がやりたがらない

・そもそも不動産管理会社が管理したがらない

・旅館業法に抵触しないように注意が必要である

マンスリーマンションを行う場合には、家具を設置しなければなりません。マンスリーマンションの場合には、年単位で住む人は多くありません。月単位で住む人がほとんどです。そのため、定期借家契約にすることが多いです。定期借家契約は、説明等が面倒であると考える不動産管理会社が多いため、不動産管理会社が定期借家契約をやりたがらないことが多いです。また、マンスリーマンションを管理したことがないので、管理をやりたがらないということも挙げられます。原則、通常の賃貸で貸している場合と変わらないと思います。

さて、マンスリーマンションを検討する場合に、忘れてならないことは、良寛行法です。旅館業法を理解した上で、旅館業法に抵触しないためには、どのようにマンスリーマンションを運営するべきであるかを理解してから取り組んでもらいたいと思います。

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

参考：

マンスリーマンション

ミスタービジネス

https://cpss01.creansmaerd.co.jp/cgcm/pc/index.php

これからの賃貸不動産は、今まで以上にコンセプトが重要になる！

https://dimetel.jp/2019/07/01/ref3/ ‎