今まで本HPにおいて、不動産のコラムを70本以上書いてきた中で、まだ伝えていないものがありました。

それは、購入時に注意するべきこと

入居率

です。

入居率とは、文字どおり

部屋数に対する入居している部屋の割合

です。

いうまでもないことを今さらと思うかもしれません。

しかし、使う人によって、解釈が異なる場合があります。

解釈が異なるポイントがあります。

(1)入居率を算出した時期

(2)入居率の算出方法

(1)入居率を算出した時期

入居率という数字を算出しているにもかかわらず、入居率を算出した時期については、一切記載がありません。

・2019年の年間での入居率であるのか？

・2020年の1月での入居率であるのか？

・2020年1月1日での入居率であるのか？

・2020年3月31日での入居率であるのか？

(2020年においては、1-3月は繁忙期ではありませんでした。)

すべて数字が異なります。

入居率などを数字で表すことを統計データと言います。統計データの場合、必ず算出条件を示さなければなりません。

私は、元々理系出身であり、研究室で研究に携わっていた経験があります。データの話をするときには、必ず根拠となる算出条件を示さなければなりません。前回と同様なデータが出た場合においても、算出条件が同じであることを必ず確認します。

前回と異なるデータが出た場合には、異なるデータになった理由を理解しなければなりません。特に、算出条件が異なるのであれば、そもそも異なる実験を行ったということになります。算出条件は非常に重要なものになります。

さて、入居率においては、一切、算出条件を示されておりません。

算出条件を示されていたとしても、算出条件になっていないことがほとんどです。多くは、「当社調べ」です。

すべてのデータを出して欲しいとは言えないでしょう。

その会社が調べたときには、そのデータなのかもしれません。

細かい条件は教えてくれません。もしかしたら、良い数字を拾ってきただけかもしれません。

入居率だけでなく、相手側から出されたデータを鵜呑みにすることはやめましょう！

(2)入居率の算出方法

入居率の算出方法は、

部屋数に対する入居している部屋の割合

であり、問題があるのか？ということです。

例えば、

1棟20室ある物件において、

入居している部屋が18室であったとします。

すると、入居率は、

90%

です。

問題ありませんか？

問題ありませんね！

本当でしょうか？

入居している部屋が18室のうち、

4室は2ヶ月以内に入居した人たちであり、

フリーレント期間が2ヶ月であるとすれば、

4室においては、賃料を支払ってもらっていませんから、実質的に空室であることと同じ状況といえるでしょう。

すると、実質的な入居率は、

70%

になります。

もし、あなたがこの物件を購入した場合、

1ヶ月も経過しないうちに4室が空室になる可能性が非常に高いと言えます。

すると、入居率は、

70%

になります。

購入直後にいきなり6室を埋めなければならなくなるという状況になるわけです。レントロールの上っ面だけ見れば、入居率は、90%です。

確かに、この物件を購入した直後に退居することがないとは言えません。

しかし、明らかに意図的と思える退居があった場合、あなたはどう思いますか？

・騙された？

・やられた？

・確認しなかった自分が悪い？

ある意味、騙しているのでしょうが、法律上、騙されたと立証することができるかどうかは別問題です。あなたが法律上、騙されたと立証することができなければ、裁判を行なっても無駄に終わるでしょう。

やられたと思うのであれば、先に確認しておくべきであったとしか言いようがありません。

確認しなかった自分が悪いと思うのであれば、空室を埋めるために、あらゆる手段を行いましょう。

残念ですが、不動産業界には、まだまだこのようなことをする人たちがいます。確かに、食い物にするような人たちが良いとは思えません。

しかし、購入する側が気をつけていれば、少なくとも自分は被害にあうことはないわけです。また、気をつけている購入者ばかりになれば、食い物にするような人たちは獲物がいなくなるわけですから、生きていくことができなくなるのではないでしょうか？

ですから、不動産を購入することを考えているあなたが、被害にあわないためには、確かな知識と信頼できる人脈を作ってから、不動産を購入することをオススメします！

認知症大家対策アドバイザー

大家の悩み解決アドバイザー

岡田文徳