物件を所有していると、外壁塗装などのタイミングを考えておかなければなりません。長期修禅計画を立てておかなければならないということです。

長期修繕計画を作る前に、

なぜ、修繕が必要であるのか？

を理解しておくべきでしょう。

(1)目的を明確にする。

耐久性、耐候性、補修、入居率UP、資産価値の向上など、様々な理由で行うことがありますが、すべてを兼ねそなえるとなると、高額な費用がかかります。したがって、目的を明確にすることが重要であると考えます。

(2)長期修繕計画を立てる。

長期修繕計画を立てるためには、

・何に

・どれくらい

費用がかかるのか？ということを知っておく必要があります。

全国平均で

戸数あたり：100万円から125万円(防水を行うと)

床面積あたり：1万円から1.5万円

各項目でいうと、

防水　ウレタンシート：4千円から6千円/m²

塗装　ウレタン〜シリコン：1.5千円から2.5千円/m²

長尺(平場): 4千円から6千円/m²

長尺(階段): 7千円から9千円/段

足場：0.8千円から1.5千円/m²

自ら計算しておくことが必要となります。ただし、地域によって、若干の価格差がありますので、物件の地域の価格で計算されることをオススメします。

上記したものの他に、施工会社の労務費用等がかかりますので、お忘れにならないように注意してください。

(3)費用を捻出する。

どのように費用を捻出するかということを考えておかなければなりません。

・預金でコツコツと積み立ておく。

・積立型の生命保険を使って、コツコツと積み立てておく。

・補助金、助成金を活用する。

・災害時に壊れた箇所があるのであれば、火災保険、地震保険などの申請の対象であるかを確認し、申請の対象となれば、申請してみる。

・金融機関から融資を受ける。

原則は、毎月の賃料から積み立てておくことになります。

補助金、助成金は、その都度、当てはまるものがあるか？いつまでに申請しなければ、認められないのか？制限があると思いますので、活用できるようであれば、活用したほうが良いと考えます。

昨今、災害が多発しております。災害時に壊れた箇所があるのであれば、火災保険、地震保険などの申請の対象となるか保険証券、約款を確認してみてください。保険の対象箇所であれば、申請することによって、保険金が下りる可能性があります。申請したからといって、必ず保険金が下りるわけではありません。特に注意するべきことは、災害で壊れていないにもかかわらず、災害で壊れたかのように申請することです。絶対に行なってはいけません！

金融機関から融資を受けることが可能であり、事業収支計画にしたがって、返済することが可能であれば、方法の一つであると考えます。全額融資してもらわなくても、上記したことを組み合わせることによって、最低限の金額だけ融資してもらうことができるかもしれません。経営を圧迫しない程度の返済額になるかどうか事業収支計画を作成し、確認してください。

(4)修繕を依頼するときに気をつける。

大規模修繕の場合には、高額ですので、特に注意が必要です。

価格の安い高いで選択すると、安かろう悪かろうになる場合もありますし、必要以上に高額になってしまう場合もあるでしょう。そこで、一番はじめに伝えた通り、目的が明確になっているかどうかが重要になると考えます。

続いて、施工会社の実績を確認しましょう。

マンションが得意なのか？

戸建てが得意なのか？

ではまったく話が変わってきてしまいます。HP等で確認しましょう。

依頼するときには、必ず、納得の上で依頼してください。

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

参考：

賃貸住宅フェア2019 in 大阪

外壁塗装会社が教える大規模修繕のコスト算出方法

～修繕すべきか否か、工事の単価も大公開～

5年でリフォーム費用回収し、入居率ＵＰ

資産価値向上の外壁塗装のポイント5つ

建築用塗料・外装仕上げ塗料　設計価格表

成功している大家さんの話を聞いてみた

https://dimetel.jp/2019/10/16/reo3/ ‎