以前にサブリースについて書かせていただきました。今回、国交省がサブリースについて、調査しているということでしたので、再度、メリットとデメリットを書かせていただこうと思います。

大手ハウスメーカーなどの営業マンと話したことがある方であれば、大家さんにとって、サブリースのメリットは、聞いたことがあるでしょう！

メリット

・空室リスクをサブリース会社が持つ。

・契約が続く限り、賃料の支払いが約束される。(賃料の額が保証されるわけではない。)

・入居者付けは、すべてサブリース会社が行う。

メリットを聞くと、大家さんは何もすることがなく、賃料が入ってくる夢のようなものであると思ってしまうでしょう。大家さんは通帳だけ見ていれば問題ありませんよ！というようなことを言う営業マンもいるようですが、本当でしょうか？

大家さんにとってのデメリットは、営業マンから聞くことはありません。必ず確認しましょう！

デメリット

・通常の賃貸よりも賃料が低額になる。

・サブリース会社から、サブリース契約を解除される可能性がある。

・大家さん側からサブリース契約をやめることができない。

・入居者の情報は、個人情報保護の観点から、サブリース会社に聞いても、教えてくれない。

空室リスクをサブリース会社が負う分、賃料は相場よりも低額にならざるを得ません。相場の賃料で貸し出すことができるエリアであれば、わざわざサブリースである必要があるのか？という疑問はあります。

サブリース契約を続けるかやめるかについては、大家さん側からなかなか提案することは難しいと言えます。

さらに、デメリットに近いかもしれませんが、注意するべきことは数多くあります。

注意するべきこと

・賃料の額が保証されるわけではない。

・賃料の額が保証されているかのように錯覚させられる。

・契約更新ごとに賃料が低減する可能性がある。

・大家さんにとって、サブリース会社は、借地借家法上の借主の立場となる。

・サブリース会社に丸投げすることになるので、不動産賃貸業としての経営的視点が欠如しやすい。

・サブリース会社とトラブルになった時に、大家さんのほうが不利になるケースが多い。

サブリース会社は、ビジネスとしてサブリースを行なっているということを考えなければなりません。サブリース会社にとってメリットなる部分は、大家さんにとっては、デメリットである可能性があります。

このように実態を書くと、サブリースが悪いかのように錯覚されるかと思いますが、サブリースが悪いわけではありません。サブリースを使う人間に問題があります。

サブリースという方法をうまく使うことができれば、

大家さんにとっては、空室リスクを抑えられる。

サブリース会社にとっては、賃料の85%で借りて、賃料の100%で貸すことによって利益をあげられる。

入居者にとってのメリットは、入居者次第というところはありますが、三方よしを実現することが可能であると考えます。

しかし、国交省がサブリースについて、調査をしているということは、現状は理想的な状態ではないということを示しています。

昨年、今年の不動産業界で話題となったサブリースを生業としている会社では、サブリース自体が問題となったケースとそうではないケースがありますが、最終的に大家さんにとって、利益が残ったのか？ということが一番重要であると思います。

サブリース契約が終了した時には、入居者が誰もおらず、空室率100%から全室埋めなければならないといった事態もあります。サブリースを行うのであれば、大家さんがサブリース会社を見極める目を持つことが必要になると考えます。

安易な判断をせずに、しっかり検討し、場合によっては、専門家に相談の上、行うことをオススメします。

参考：

2019/7/3 18:22　日本経済新聞　電子版

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO46907410T00C19A7EE8000?s=0

サブリースはやるべきか？やらざるべきか？

https://dimetel.jp/2019/05/10/re4/