今回は、不動産小口化商品について、お話していきます。みなさまは、不動産小口化商品と似たものとして、REITを思い浮かべる方もいらっしゃるのではないでしょうか？

不動産小口化商品とREITは、別のものになります。

まず、REITとは、不動産投資信託のことです。不動産における投資信託です。東京証券取引所に上場されているもので、金融商品です。そのため、分配金は、配当所得となります。REITも不動産投資の一種ではあるけれども、不動産所得にはならないことを理解しておく必要があります。

それでは、不動産小口化商品について、お話していきます。不動産小口化商品は、節税効果の高い不動産投資といった謳い文句で販売されている商品です。どのような商品を購入するときでも同じですが、理解した上で、購入することが重要です。

なぜ、不動産小口化商品は、節税効果が高いのでしょうか？

理由を理解するためには、まず、不動産小口化商品には、匿名組合方式と任意組合方式が存在することを理解する必要があります。

匿名組合方式では、出資者(投資家)が事業者と匿名組合の契約を行います。不動産は、事業者が所有することになります。事業者が不動産を所有することから、出資者の名前が登記簿に記載されることはありません。したがって、匿名性があるので、匿名組合方式と言われています。出資者は、事業者から分配金をもらうことになります。分配金は、雑所得扱いになりますので、注意が必要です。

一方で、任意組合方式では、出資者(投資家)が事業者と任意組合の契約を行います。不動産は、出資者が所有することになります。出資者が1人ではなく、複数人存在することになりますので、不動産を共有で所有することになります。出資者が不動産を所有するので、出資者の名前が登記簿に記載されることになります。また、出資者は、事業者から分配金をもらいます。これは、匿名組合方式と同じです。しかし、分配金の扱いが異なります。出資者は、不動産の所有者ですから、分配金は不動産所得扱いになります。したがって、減価償却費等の経費を計上することが可能です。

それでは、節税効果が高いと紹介されている方式は、どちらだと思いますか？

それは、不動産小口化商品の任意組合方式の方です。多くの場合、節税効果と紹介されている理由は、相続税の節税効果の可能性があるということです。

なぜ、相続税の節税効果があると紹介されるのでしょうか？

それは、相続税対策として、不動産を購入することと同じ理由です。現金を所有しているよりも不動産を所有している方が相続税を計算するときの課税遺産総額を減少させることができる可能性が高いからです。相続税を減らすために、借金をすれば良いと考えている方がいらっしゃると思いますが、それは間違いです。借金をするだけでは、相続税を減らすことにはつながりません。

不動産を購入する場合と不動産小口化商品を購入する場合の違いを比較してみましょう。

不動産を購入する場合は、費用が高額になります。多くの場合、金融機関から借り入れすることで初めて購入することができます。

一方で、不動産小口化商品の場合には、少額から投資が可能です。多くの場合、1口100万円という商品です。したがって、不動産を購入するよりも少額で購入することができます。個人では購入することが難しい収益性の高い物件を少額から投資することが可能です。つまり、出資者からお金を集めて、大型物件に投資するということです。REITの手法と同じです。

REITと異なるのは、所有者が出資者であるかREITであるかということです。不動産小口化商品とREITの分配金利回りを比較すると、REITの分配金利回りの方が高いことが多いです。不動産所得扱いと配当所得扱いの違いにより、得られるメリットが各個人で異なりますので、自分の状況を棚卸する必要があります。

不動産小口化商品には、運用期間があります。個人で不動産を所有する場合には、運用期間を自分で決めることができますが、不動産小口化商品の運用期間は、各個人で決められるものではありません。

運用期間のせいで、投資としては、うまくいったけれど、相続税の節税対策としては、うまくいかなかったということも考えられます。購入する前に、それぞれの特徴を理解し、ご自身で判断した上で、行っていただければ幸いです。

認知症大家対策アドバイザー

岡田文徳

そもそもREITってなんだっけ？

https://dimetel.jp/2019/04/23/reb1/